Non-conformiteit & dwaling bij aankoop huis: makelaar aansprakelijk?

Bij de aankoop van een woning spelen zijn er vaak veel partijen die een rol spelen. In de praktijk gaat een verkoop meestal goed, ook omdat partijen zich laten bijstaan door een makelaar. Juridisch kunnen partijen van alles regelen en uitsluiten in de koopovereenkomst. Maar hoe zit het als de verkoper een mededeling doet aan de makelaar die achteraf onjuist blijkt te zijn, waardoor de koper (grote) schade lijdt? Dat deed zich voor in een recente procedure waarbij de verkoper aangaf dat de woning recent geïsoleerd was. Onze advocaat verbintenissenrecht bespreekt de zaak en het oordeel van de rechter.

Casus: verkoop huis

In de procedure ging het om de aankoop van een dure woning. De koopprijs bedroeg €1.600.000,-. Om hun in het traject te begeleiden schakelden de verkopers hulp in van een aankoopmakelaar (de woning was nog niet op de markt gebracht) en een eigen makelaar.

Koopovereenkomst

Na de onderhandelingen bereikten partijen overeenstemming en tekenden de koopovereenkomst. Even daarvoor had de verkoper aan zijn makelaar – desgevraagd – doorgegeven dat het dak recent (opnieuw) geïsoleerd was. De makelaar gaf dit op zijn beurt door aan de aankoopmakelaar en die stelden de kopers hiervan op de hoogte. Aldus gingen de kopers ervan uit dat aan isolatie van het dak niets hoefde te gebeuren. Belangrijk detail was dat de verkoper een vragenlijst had ingevuld, die onderdeel was van de koopovereenkomst. Op de vraag of het dak geïsoleerd was, had de verkoper geantwoord: niet bekend. Desondanks deden de kopers geen navraag hierover.

Onjuiste mededelingen: verkoper aansprakelijk?

Kort na het tot stand komen van de koopovereenkomst kwamen de kopers er eachter dat het dak hoogst nodig opnieuw moest worden geïsoleerd en dat de mededelingen van de verkoper dus onjuist bleken. De kosten voor nieuwe isolatie zou €42.500,- bedragen. De kopers stelden zowel de aankoopmakelaar als de verkopende partij hiervoor aansprakelijk.

Onderlinge verhoudingen

In de procedure stelde de aankoopmakelaar een incidentele vordering tot vrijwaring in: hij was van oordeel dat zij – mocht ze aansprakelijk worden gehouden voor de schade – de andere makelaar, dan wel de verkopende partij hiervoor diende op te draaien. Zij mocht immers afgaan op de mededelingen van de makelaar en de verkopende partij.

Non-conformiteit?

In eerste instantie beriepen de kopers zich op non-conformiteit. Dit houdt in dat je als koper een aantal rechten kan inroepen als de geleverde prestatie niet voldoet aan de overeenkomst. In dit geval beriepen de kopers zich erop dat zij ervan uit mochten gaan dat het dak daadwerkelijk geïsoleerd was. Op grond daarvan voldeed de woning niet aan wat zij op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten.

Onderzoeksplicht bij non-conformiteit

Dit beroep wees de rechter echter van de hand: kort samengevat had het volgens de rechter op de weg van de koper gelegen om navraag te doen omtrent de isolatie. Dit gold temeer omdat in de vragenlijst de verkoper had aangegeven niet te weten of het dak geïsoleerd was. Het had volgens de rechtbank om die reden op de weg van de kopers gelegen hierover navraag te doen.

Wederzijdse dwaling

Daarnaast deden de kopers een beroep op dwaling. Dit beroep slaagde deels: volgens de rechtbank stond vast dat er sprake was van wederzijdse dwaling, nu ook de aankoopmakelaar ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat het dak geïsoleerd was. Omdat de aankoopmakelaar door de verkopers was ingeschakeld, moest de door de aankoopmakelaar gedane mededeling aan de kopers worden toegerekend aan de verkoper. Dat kwam omdat de verkopers in dit kader de opdrachtgever waren. In die verhouding waren de verkopers aldus aansprakelijk jegens de kopers en was de aankoopmakelaar aansprakelijk jegens de verkopers.

Afspraken en mededelingen schriftelijk vastleggen

Kortom: als bij een koopovereenkomst meerdere partijen betrokken zijn, is het van belang dat (belangrijke) mededelingen in het kader van een aankoop geverifieerd worden. Als dit van wezenlijk belang is voor de koop, dan verdient het aanbeveling het altijd schriftelijk vast te leggen. Zulks om een eventuele dwaling te voorkomen en anderzijds om bewijstechnisch voordeel te hebben.

Waarom ons

Gratis kennismakingsgesprek

1000+ zaken behandeld

Flexibel én voordelig

Ook pro-deo

30+ jaar ervaring

Woensdag inloopspreekuur