Executieverkoop woning tegenhouden in kort geding

Kom je als hypotheekhouder de maandelijkse betalingsverplichtingen niet na, dan kan de bank op een bepaald moment besluiten om over te gaan tot een executoriale verkoop. Banken hebben in dit kader een zorgplicht, wat betekent dat zij terughoudend moeten optreden. Anders kan de bank zich schuldig maken aan misbruik van bevoegdheid. Bij een voorgenomen verkoop kan een hypotheekhouder een executieverbod vragen in kort geding of eventueel uitstel. Hoe dit werkt en wanneer dat mogelijk is, illustreert onze advocaat verbintenissenrecht.

Verwijdering van BKR-registratie als alternatief

Betalingsachterstanden op een (hypothecaire) lening kunnen op de lange termijn ingrijpende gevolgen hebben. In een voorkomend geval kan de kredietverstrekker een BKR-registratie doen plaatsen bij het CKI. Afhankelijk van de bijzonderheidscodering is het nagenoeg onmogelijk om een nieuwe lening aan te geven, wat de financiële problemen kan versterken. Soms het daarom een optie om, bij een eventuele BKR-registratie, de mogelijkheden te onderzoeken om deze te verwijderen in plaats van het starten van een executieverkoop. Een BKR-registratie kan tevens worden verwijderd in kort geding.

Executiegeschil bij verkoop woning

Is dat geen optie, dan is eventueel overleg of desnoods een zogenoemde executie kort geding mogelijk. Recent boog het hof ’s-Hertogenbosch zich over een dergelijke kwestie. Het ging hierin om een door eisers afgesloten hypothecaire lening van 1 februari 2008. De maandelijkse betalingsverplichtingen verliepen in eerste instantie conform de afspraken, maar over de periode 2015 tot en met 2019 lieten eisers bij de bank structureel betalingsachterstanden ontstaan. Op een gegeven moment was voor de bank de maat vol en zegde zij bij eiseres de executieverkoop aan. Zij stelde in een aanzeggingsbrief van juli 2019 de condities op basis waarvan eisers een hypothecaire verkoop konden voorkomen en gaf eisers aldus nog een laatste mogelijkheid om een executieverkoop te voorkomen.

Kort geding: geen misbruik van bevoegdheid

Dit bleek echter vruchteloos: eisers hielden zich tevens niet aan deze condities. Daarop ging de bank over tot executoriale verkoop. Eisers startten aansluitend een executie kort geding, maar in de procedure bleek dat eisers zelfs tot en met de procedure in kort geding onvoldoende inzicht hadden gegeven in hun financiële situatie. Eisers konden zodoende – ondanks daarom meerdere malen door de bank te zijn gevraagd – geen informatie geven op basis waarvan de bank eventueel met een oplossing zou kunnen komen.

Voorzieningenrechter: voldoende kansen en mogelijkheden gehad

Gelet op alle feiten en omstandigheden oordeelde de rechter – net als de bank – dat eisers voldoende gelegenheid hadden gekregen om hun betalingsverplichtingen na te komen. Ondanks de verstrekkende gevolgen van de verkoop voor eisers moest dit belang volgens het oordeel van de rechter toch wijken voor het belang van de bank om haar vordering voldaan te zien. De betalingsachterstand was relatief gezien een laag bedrag, maar de bank had meerdere malen aan eisers gevraagd om de betalingsachterstanden te voldoen en had – aldus de rechter – eisers voldoende kansen en mogelijkheden geboden om hun maandelijkse betalingsverplichtingen (alsnog) na te komen.

Gunning woning onder ontbindende voorwaarde

Aldus wees de kort gedingrechter wees de vorderingen van eisers af. Op 18 september 2019 verkocht de bank de woning voor een bedrag van €211.500,-. Ondanks dat een executieverkoop aldus in principe niet meer kon worden tegengehouden, stelden eisers hoger beroep in tegen de uitspraak in kort geding. In de tussentijd bood de bank eisers nog éénmaal een kans om de betalingsachterstand te voldoen. De bank gaf bij de veilingverkoper aan dat zij de woning wilde gunnen onder de ontbindende voorwaarde dat de vorderingen van eisers (in dit hoger beroep) uiterlijk 1 november zouden worden toegewezen. Dat bleek echter niet het geval: ook in hoger beroep deelde het hof de mening van de kort gedingrechter dat de bank geen misbruik van haar recht tot parate executie maakte omdat dat eisers op verschillende momenten de executieverkoop hadden kunnen tegenhouden.

Verbod of uitstel executieverkoop

Bij het instellen van een kort geding om een verbod op de executieverkoop te eisen of een uitstel daarvan, is het van belang dat de hypotheekhouder kan aantonen dat er op termijn een structurele oplossing komt voor de betalingsachterstand. Het houden aan afspraken is daarbij zeer belangrijk. Betreft de betalingsachterstand een relatief laag bedrag, dan kan de rechtbank van oordeel zijn dat de gevolgen van een executieverkoop te verstrekkend zijn. Daar staat echter wel tegenover dat een hypotheekhouder in beginsel altijd het recht van parate executie heeft als de schuldenaar zijn betalingsverplichtingen niet nakomt. De hypotheekhouder moet immers zekerheid hebben dat hij zijn lening terugbetaald ziet, want daarvoor is het recht van hypotheek bedoeld. In een voorkomend geval moet de bank de hypotheekhouder wel enige tijd bieden om de (ingrijpende) gevolgen van een executoriale verkoop af te wenden.

Waarom ons

Gratis kennismakingsgesprek

1000+ zaken behandeld

Flexibel én voordelig

Ook pro-deo

30+ jaar ervaring

Woensdag inloopspreekuur