Laat een huurder een huurachterstand ontstaan, dan kan de verhuurder onder meer via een kort geding bewerkstelligen dat de huurder wordt betaald tot betaling van de openstaande huurtermijnen. Als de achterstand bovendien ernstig genoeg is, kan worden bepaald dat de huurwoning moet worden ontruimd. Zulks is sinds jaar en dag bestaande praktijk en aldus niets nieuws onder de zon. Wel hield een rechtbank onlangs bij het bepalen van de ontruimingstermijn rekening met de recente coronacrisis en overwoog impliciet dat de coronacrisis reden kan zijn om een vordering tot ontruiming aan te houden. Onze advocaat huurrecht bespreekt de overwegingen van de rechtbank.
Feiten en omstandigheden
In de procedure hadden twee huurders met ingang van december 2019 een huurovereenkomst afgesloten met de verhuurder. Een deel van het maandelijkse huurbedrag ad. €850,- hadden zij in december voldaan. De daaropvolgende maanden bleken zij in gebreke met betaling. Uiteindelijk liep daardoor de totale huurvordering op tot een bedrag van ruim €3000,-. In april was de verhuurder er klaar mee en startte via een advocaat een kort geding tot ontruiming.
Ontruiming in kort geding vs. bodemprocedure
Vanwege het definitieve karakter van een ontruiming is het vaste rechtspraak dat de rechter een ontruiming in kort geding enkel toewijst, als het zeer aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zou ontbinden. In deze procedure stond dat voor de kort gedingrechter al snel vast: zo bleek dat beide huurders de woning feitelijk onderverhuurden aan een broertje van huurder 1. Huurder 2, de partner, bewoonde in het geheel de woning niet. Hierin zag de rechtbank een mogelijke reden voor het ontstaan van de huurachterstand, daar het inkomen van huurder 1 in het geheel niet toereikend was voor het voldoen van de maandelijkse huurbetalingen.
Levert huurachterstand ernstige tekortkoming op?
Gelet op het e.e.a. leverde de huurachterstand volgens de rechtbank een dermate ernstige tekortkoming op, dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst waarschijnlijk zou ontbinden. Zoals gebruikelijk in ontruimingsprocedures verzocht de verhuurder om de termijn voor ontruiming te stellen op drie dagen na wijzing van het vonnis. In de procedure was vast komen te staan dat de huurders al geruime tijd samen woonachtig waren (geweest) en dat huurder 2 geen hoofdverblijf had in het gehuurde. Wel stond huurder 2 tot halverwege februari ingeschreven op een adres waar huurder 1 eerst woonachtig was, zodat de rechtbank oordeelde dat het niet aannemelijk was dat huurder 1 door de ontruiming op straat zou komen te staan.
Rechtbank: verlenging ontruimingstermijn in verband met coronacrisis
Verder overwoog de rechtbank impliciet dat de recente coronacrisis een grond zou kunnen opleveren om een vordering tot ontruiming aan te houden. Gelet op het feit dat huurder 1 haar intrek zou kunnen nemen bij huurder 2 zag de kantonrechter hierin evenwel geen aanleiding. Wel zag de kantonrechter aanleiding om de termijn voor ontruiming te stellen op twee weken in plaats van de in ontruimingsprocedures gebruikelijke termijn van drie dagen. De huurders konden aldus geen aanspraak maken op huurbescherming.
Waarom ons
