Huurder schendt contractuele afspraak, vordering tot ontruiming mogelijk?

In een recent geschil bij de Voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag stonden een huurder en verhuurder -twee zakelijke partijen- tegenover elkaar. Aanleiding voor het geschil was dat de verhuurder over wenste te gaan tot ontruiming van het pand in verband met voorgenomen werkzaamheden. De huurder -eiser in de procedure- was het daar niet mee eens. Aangezien de verhuurder echter al een aanvang had gemaakt met voorgenomen (renovatie)werkzaamheden startte hij een procedure bij de Voorzieningenrechter tot huurprijsvermindering in verband met gederfd huurgenot. Onze advocaat huurrecht bespreekt deze zaak en legt uit welke factoren een rol spelen bij een ontruimingsvordering in kort geding.

Afspraken in de huurovereenkomst

De feiten in de zaak waren als volgt. Partijen waren lange tijd geleden een (zakelijke) huurovereenkomst aangegaan. In deze huurovereenkomst was bepaald dat het zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet was toegestaan het gehuurde geheel of ten dele aan anderen in gebruik af te staan of onder te verhuren. Huurder had in strijd gehandeld met deze afspraak door ruim 25 jaar een ander bedrijf, LTT, het gehuurde te laten exploiteren. In de procedure beriep de verhuurder -als gedaagde partij- zich op een schending van deze contractuele afspraken en diende als eis in reconventie in dat de verhuurder op basis hiervan -geparafraseerd weergeven- het recht toekwam het gehuurde te ontruimen.

Dringende noodzaak tot eigen gebruik

Eiser voerde verweer tegen de vordering tot ontruiming. Allereerst stelt zij dat zij niet heeft ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Daarnaast is zij van mening dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van verhuurder, omdat de bestaande huurovereenkomst ook na herontwikkeling van het gehuurde kan worden voortgezet. Ondanks dat de verhuurder geen bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst had gestart, had zij wel een aanvang gemaakt met het slopen van diverse gebouwen en parkeerplaatsen. Hierdoor stelde eiser omzetschade te hebben geleden, nu het omliggende gebied veel minder bezoekers trok.

Eigenaar is tevens verhuurder?

In de procedure werd duidelijk dat eiser zijn vorderingen had ingesteld tegen de eigenaar van het gehuurde. De eigenaar was echter geen contractspartij bij de huurovereenkomst en kon dan ook niet worden aangemerkt als te zijnde de verhuurder. Desondanks boog de rechter zich over de vraag of de daadwerkelijke verhuurder gehouden kon worden een huurprijsvermindering door te voeren. De rechter beantwoordde deze vraag ontkennend: de reden hiertoe was dat eiser onvoldoende aannemelijk had gemaakt omzetschade te lopen. Daarnaast oordeelde de rechter dat er in een kort gedingprocedure stringente regels gelden met betrekking tot geldvorderingen. Nu eiser niet aan die stringente regels had voldaan, kon de geldvordering van eiser dan ook niet worden toegewezen. Tot slot was van belang dat de huurder niet zelf, maar LTT degene was die de ruimte huurde: daarom kon ook niet aannemelijk worden gemaakt dat het huurder zelf was die schade leed.

Cessie en vorderingsrechten?

In verband met eventuele vorderingsrechten op de verhuurder, legde de huurder een voorwaardelijke cessie over. Ook in dit verband oordeelde de rechter dat daarmee de geldvordering niet kon worden toegewezen, omdat huurder hoe dan ook onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat er sprake was van omzetschade. Indien zij dit nader had geconcretiseerd, had dit mogelijk tot een ander oordeel kunnen leiden.

Redelijkheid en billijkheid

De verhuurder stelde als eis in reconventie een vordering tot ontruiming van het gehuurde in. De verhuurder baseerde dit op het feit dat de huurder zijn contractuele afspraak tot onderhuur had geschonden.  De rechter passeerde dit verweer: in dit verband oordeelde hij dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de verhuurder -gelet op het lange tijdsverloop dat LTT het gehuurde exploiteerde en gedaagde daarmee bekend was- een beroep zou doen op het contractuele verbod tot onderhuur. Nu gedaagde de vordering tot ontruiming enkel had gebaseerd op deze grond, werd de vordering tot ontruiming van het gehuurde dan ook afgewezen.