Ontbinding van een huurovereenkomst bedrijfsruimte in kort geding. Kan dat?

Eiser in de procedure stelt een vordering in tot het treffen van een voorlopige voorziening bij de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland. Eiser vraagt de rechter om gedaagde te veroordelen binnen drie dagen na betekening van het vonnis de door gedaagde gehuurde bedrijfsruimte te ontruimen. Onze advocaat huurrecht bespreekt deze uitspraak.

Grondslag vordering

De feiten in deze zaak waren als volgt. Partijen waren op 27 juli 2017 een huurovereenkomst aangegaan. Nivvo betaalde na oktober 2017 geen huurtermijnen meer vanwege de reden dat er geen nutsvoorzieningen in het bedrijfspand aanwezig waren. Eiser stelde zich op het standpunt dat Nivvo had aangegeven dat deze vooralsnog niet nodig waren in verband met voorgenomen verbouwingen. Eiser heeft korte tijd na de totstandkoming van de huurovereenkomst en naar aanleiding van sommaties van Nivvo alsnog een tijdelijke stroomvoorziening aangelegd. Omdat er echter tevens sprake was van geluidsoverlast (door een omliggende derde, Studio C) achtte Nivvo voldoende reden aanwezig om de huurbetalingen op te schorten.

Huurovereenkomst en opschorting

In de huurovereenkomst was een bepaling opgenomen die inhield dat Nivvo op grond van de huurovereenkomst geen opschortingsrecht toekwam. Eiser stelde eiser zich op het standpunt dat dit geluidsoverlast bovendien niet kon worden aangemerkt als ‘gebrek’ en dat Nivvo op die grond hoe dan ook geen opschortingsrecht toekwam. Eiser meende voorts dat Nivvo onvoldoende had aangetoond dat er sprake was van geluidsoverlast, omdat het nabijgelegen kinderdagverblijf hier nooit over had geklaagd. Tot slot gaf eiser aan zich zorgen te maken over een vermeende onderhuur door Nivvo, omdat de vrees bestond dat Nivvo op den duur niet voldoende inkomsten zou binnenkrijgen om de betalingsverplichting voor de huurtermijnen na te kunnen komen.

Verweren en betwisting spoedeisend belang

Nivvo verweerde zich tegen de vordering en betwistte allereerst dat eiser een spoedeisend belang had. Bij gebreke hieraan zou zij dan ook niet het recht hebben een kort geding in te stellen. Voorts stelde Nivvo gerechtigd te zijn om de huurbetalingen op te schorten omdat de nutsvoorzieningen pas in december 2017 waren aangebracht. Daarnaast was er wel degelijk sprake van geluidsoverlast en stelde Nivvo dat eiser de verhuurder was van Studio C en dat zij invloed zou hebben op het beperken hiervan.

Beoordeling ontruiming bedrijfspand

De rechter oordeelde dat in een kort geding procedure in beginsel geen partijen worden gehoord en dat aan partijen niet wordt opgedragen meer bewijs te leveren. Dit is anders dan een bodemprocedure, waarin dat wel het geval is. De voorzieningenrechter overwoog dan ook dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen kon worden toegewezen als er voldoende zekerheid was dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zou worden ontbonden. Bovendien diende ook voldoende zekerheid te zijn dat de vordering tot ontruiming in de bodemprocedure zou worden toegewezen.

Zekerheid in kort geding procedure

De rechter oordeelde dat er in de kort geding procedure nog onvoldoende zekerheid was. Er kon namelijk niet worden vastgesteld dat ook in de bodemprocedure de rechter de huurovereenkomst zou ontbinden. Tussen partijen was een bodemprocedure aanhangig, waarin hoofdzakelijk de discussie speelde of Nivvo terecht de betalingen van de huurtermijnen gedeeltelijk had opgeschort. In die procedure was de conclusie van antwoord reeds ingediend. Uit hetgeen op de zitting tijdens de kort geding procedure was besproken, bleek dat partijen het op veel punten niet eens waren met elkaar. De rechter wees de vordering op grond van deze omstandigheden in kort geding dan ook af.

Advocaat kort geding

Een kort geding procedure is een relatief snelle en eenvoudige methode om tot een voorlopige oplossing van een juridisch geschil te komen. In sommige gevallen wordt een conflict in kort geding al definitief beslecht, bijvoorbeeld omdat de bodemprocedure wordt ingetrokken. Een kort geding procedure kan op veel rechtsgebieden worden ingezet: denk hierbij aan huurzaken, maar ook arbeidskwesties. Indien u naar aanleiding van deze bijdrage een vraag heeft, neemt u vrijblijvend contact op voor een gratis intake.

Bel mij terug