Huurachterstand

Op basis van de huurovereenkomst heeft de huurder enerzijds de plicht de maandelijkse termijnen te betalen en heeft de verhuurder anderzijds als plicht daartegenover staan om huurgenoot over de woon- of bedrijfsruimte te verschaffen. Als de huurder zijn betalingsplicht niet (op tijd) nakomt, dan pleegt de huurder wanprestatie. Dat de verhuurder in beginsel de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Onder welke omstandigheden kan dat en wanneer is een huurachterstand voldoende ernstig om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan?

Ontbinding op basis van betalingsachterstand

Ingeval de verhuurder de huurovereenkomst ontbindt op grond van het feit dat er herhaaldelijk te laat is betaald, kan dit verzuim in sommige gevallen nog door de huurder worden hersteld. De verhuurder moet de huurder overigens wel op voorhand een ingebrekestelling hebben verstuurd. Het hangt vaak af van de relevante omstandigheden van het geval af of ontbinding van de huurovereenkomst was gerechtvaardigd door de verhuurder ingeval de huurder niet op tijd was met de betaling. Het gaat daarbij – kort gezegd – vaak in de kern om om het betalingspatroon van de huurder en de gevolgen die een beëindiging van de huurovereenkomst voor hem heeft.

Soms start de verhuurder een procedure wegens een huurachterstand en loopt de huurder de achterstallige termijnen (alsnog) in. Het is in dat geval mogelijk dat er wel sprake is geweest van een grond van ontbinding, maar dat die is komen te vervallen.  Afhankelijk van de situatie zal de rechter een verzoek tot ontbinding dan niet snel toewijzen.

Mate van verzuim voor ontbindingsgrond

Volgens vaste jurisprudentie is een huurachterstand van één maand doorgaans onvoldoende grond om direct tot ontbinding over te kunnen gaan. De wet zegt hierover dat een ontbinding van een overeenkomst (in het algemeen) niet is toegelaten als de tekortkoming slechts van geringe betekenis is. Daarnaast kan het feit dat de huurder inmiddels begeleiding heeft gezocht of verbeteringen heeft laten zien ten opzichte van het gehanteerde betalingspatroon een rol spelen bij de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst door verhuurder gerechtvaardigd is.

Betalingsregeling bij een achterstand in de huur

Ingeval er sprake is van een huurachterstand is het altijd raadzaam zo spoedig mogelijk contact op te nemen met de verhuurder. De verhuurder is niet verplicht om in te gaan op een aanbod tot het doen van een betalingsregeling, maar het toont in elk geval de bereidwilligheid van de huurder aan om tot een minnelijke oplossing te komen en een verder eventueel conflict met de verhuurder te voorkomen. In de betalingsregeling kan worden aangegeven op welke wijze een huurachterstand zal worden weggewerkt.

Beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid

In sommige gevallen is het mogelijk dat de huurder weliswaar een ernstige tekortkoming heeft gepleegd (bezijden de situatie van niet-betaling) dat kan onder omstandigheden een beroep worden gedaan op de redelijkheid en billijkheid. In dat geval wordt er, rekening met de concrete omstandigheden van het geval, onderzocht of ontbinding van de huurovereenkomst redelijk is. Hierbij kunnen (zwaarwegende) persoonlijke omstandigheden van de huurder een belangrijke rol spelen.

Ontbinding op grond van art. 7:280 BW

Als de rechter van mening is dat er is voldaan aan de voorwaarden voor ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 6:265 BW, kan de rechter via de weg van art. 7:280 BW de huurder nog een laatste kans geven om zijn tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst te zuiveren. Op deze manier wordt de mogelijkheid van ontbinding door de verhuurder voorkomen, mits de huurder binnen een maand vooralsnog aan zijn verplichtingen kan voldoen. Het bieden van deze laatste mogelijkheid is een bevoegdheid van de rechter, geen verplichting. In beginsel is het dus mogelijk dat de rechter via deze weg de huurder een laatste mogelijkheid biedt ook ingeval de huurder een aantal tekortkomingen heeft gepleegd die op zichzelf binnen een maand gezuiverd zouden kunnen worden.

Ontbinding en ontruiming via rechtbank

Ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming in de nakoming kan in beginsel alleen geschieden door tussenkomst van een rechter. Dus een opzegging door de verhuurder op deze grond -een buitengerechtelijke opzegging- is nietig (art. 6:267 lid 1 BW). De huurder en verhuurder kunnen niet van deze regel bij overeenkomst afwijken: ontbinding op grond van een tekortkoming in de nakoming moet dus altijd via de rechter. Hetzelfde geldt indien de huurovereenkomst een bepaling bevat die zegt dat de huurovereenkomst van rechtswege zal eindigen ingeval de huurder tekortschiet in zijn verplichtingen jegens de verhuurder.

Wilt de huurder echter einde maken aan de huurovereenkomst wegens (onder meer) een structurele huurchterstand, dan kan hij de ontruiming aanzeggen en een gerechtelijke procedure starten. Onder voorwaarden geniet een huurder ontruimingsbescherming. 

Schadevergoeding door ontbinding

Indien de rechter de ontbinding van de huurovereenkomst toewijst, is de huurder verplicht aan de verhuurder alle schade te vergoeden die hij door de ontbinding lijdt (art. 7:231 BW). Dit is alleen het geval als er daadwerkelijk sprake is geweest van een tekortkoming in de nakoming door de huurder. De huurder zal in dat geval verplicht zijn de schade die de verhuurder leidt doordat de huurovereenkomst niet wordt nagekomen, te vergoeden. In beginsel zijn dit de verschuldigde huurtermijnen als de huurovereenkomst wel zou zijn nagekomen, anderzijds kunnen ook andere schadeposten van de verhuurder in aanmerking komen voor vergoeding.

Advocaat huurrecht

Een huurachterstand kan voor zowel de huurder als de verhuurder vervelende gevolgen hebben. Het is voor de huurder belangrijk om zo snel mogelijk in overleg te treden met de verhuurder. Mogelijk dat er samen een oplossing kan worden bereikt. Indien u als huurder of verhuurder advies wilt over uw rechten en plichten bij een huurachterstand, is onze advocaat huurrecht u graag van dienst.