Indeplaatsstelling van een huurwoning of bedrijfsruimte

Overdragen van een huurovereenkomst wordt ook wel  indeplaatsstelling genoemd. Of overdracht van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden toelaatbaar is, moet worden beoordeeld naar de omstandigheden van het geval.

Andere omstandigheden

De huurder heeft in veel gevallen belang bij een overdracht van de huurovereenkomst aan een derde. In sommige gevallen recht heeft de huurder dan ook recht op een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst. De verhuurder is niet altijd verplicht aan dit verzoek mee te werken; mocht de verhuurder niet akkoord gaan, kan het verzoek tot indeplaatsstelling bij de rechter worden afgedwongen. Voor de huur van een bedrijfsruimte is een regeling getroffen in art. 7:290 e.v. BW. Voor huurders van een woonruimte is indeplaatstelling geregeld in art. 7:270 e.v. BW. Net als de meeste bepalingen in het huurrecht is dit recht op indeplaatsstelling dwingendrechtelijk van aard: dat betekent dat de verhuurder niet onderling met de huurder kan afspreken om afstand te doen van dit recht. Een dergelijke afspraak is ‘nietig’ (heeft volgens de wet nooit bestaan).

Nieuw contract

Daarnaast is het ook van belang dat er bij een indeplaatsstelling van een huurovereenkomst geen sprake is van een nieuw contract, maar van een voortzetting van de bestaande overeenkomst. Om die reden kan de verhuurder bovendien niet tussentijds de huurprijs wijzigen, bijvoorbeeld om op die manier de indeplaatsstelling te voorkomen. Mocht er evenwel wél een nieuwe huurprijs worden overeengekomen, zal er sprake zijn van een nieuwe huurovereenkomst.

Wettelijke voorwaarden voor indeplaatsstelling

De verhuurder hoeft alleen niet mee te werken aan een verzoek tot indeplaatsstelling indien het redelijke vermoeden bestaat dat de nieuwe huurder diens verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, waaronder betaling van de huurprijs, niet zal kunnen nakomen. Onder omstandigheden kan voor de nieuwe huurder een bankgarantie worden overeengekomen.

Middenstandsbedrijfsruimte

Een van de voorwaarden voor een indeplaatsstelling is dat het moet gaan om een middenstandsbedrijfsruimte. In de regel is er hiervan sprake indien het gaat om een bedrijfsruimte dat qua inrichting en bestemming is bedoeld voor detailhandel, horeca of winkel. Een van de kernvoorwaarden om te beoordelen of er sprake is van een middenstandsbedrijfsruimte is of de ruimte rechtstreeks voor het publiek toegankelijk is. Bij bijvoorbeeld een kantoor zal hier doorgaans minder snel aan zijn voldaan. Om die reden is het in de regel niet mogelijk om een indeplaatsstelling te verzoeken voor een kantoorruimte of andere bedrijfsruimtes zoals bijvoorbeeld loodsen.

Verzoek tot indeplaatsstelling bij de rechter

Indien de verhuurder weigert mee te werken aan een verzoek tot indeplaatsstelling kan de huurder zich richten tot de rechter. Die zal vervolgens aan de hand van een drietal criteria toetsen of indeplaatsstelling in de gegeven omstandigheden geoorloofd is:

1) De huurder moet een overdracht bewerkstelligen van het door hem uitgeoefende bedrijf;

2) Er moet sprake zijn van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder;

3) De huurder dient redelijkerwijs aantoonbaar te maken dat hij voldoende waarborgen kan bieden voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.  Daarnaast dient hij aantoonbaar te maken een goede bedrijfsvoering te kunnen uitoefenen.

Overdracht van uitgeoefend bedrijf

Kan een indeplaatsstelling worden bewerkstelligd zonder overdracht van de onderneming?

Het antwoord hierop luidt ook negatief. Zoals kort aangestipt is het niet mogelijk om een indeplaatsstelling te bewerkstelligen als de huurder niet heeft beoogd tevens de onderneming over te dragen. Met andere woorden: indien een gevestigde winkelier slechts verhuist en daarmee de onderneming meeneemt, zal een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst niet mogelijk zijn.

Hetzelfde geldt indien een winkelier zijn gehuurde bedrijfsruimte verlaat en een andere winkelier daarvoor in de plaats komt: in de regel is een indeplaatsstelling alleen dan mogelijk als de huurder een soortgelijke onderneming exploiteert. Daarnaast zal het verzoek tot indeplaatsstelling alleen worden toegewezen indien er sprake is van een zwaarwichtig belang van de huurder bij overdracht. Voorbeelden van zwaarwichtig belang zijn: omzetting van de rechtspersoon, (bijzondere) persoonlijke omstandigheden waardoor voortzetting van de onderneming door de eigenaar redelijkerwijs niet kan worden gevergd of een (verslechterde) financiële situatie van de onderneming.

Tot slot is overdracht alleen mogelijk indien de huurder aantoont dat hij voldoende waarborgen kan bieden voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit geldt niet alleen ten aanzien van bijvoorbeeld de huidige solvabiliteit van de huurder, maar ook de verwachting dat de huurder in de toekomst diens verplichtingen kan nakomen.

Belangenafweging tussen overdracht en instandhouding

Als aan bovenstaande voorwaarden is voldaan, zal de rechter het verzoek tot indeplaatstelling in beginsel toewijzen. Dit is slechts anders indien de belangenafweging door de rechter tot een ander oordeel leidt: dit betekent dat bijzondere omstandigheden evenwel het oordeel kunnen rechtvaardigen dat het verzoek tot indeplaatsstelling door de huurder toch niet dient te worden toegewezen.

Advocaat huurrecht?

Zoals blijkt, is een verzoek tot indeplaatsstelling niet altijd eenvoudig te realiseren. Op voorhand kan dan ook niet worden gezegd of een verzoek tot indeplaatsstelling zonder meer geoorloofd is. Dit komt omdat er in de jurisprudentie termen worden gehanteerd als ‘zwaarwichtig belang’ en ‘redelijkerwijs aantoonbaar’. Onder verwijzing naar bestaande gerechtelijke uitspraken kan onze advocaat huurrecht u meer advies geven over een (voorgenomen) verzoek tot indeplaatsstelling.

mr. P.P.J.L (Peter) Appelman

Geboren in 1956 en vader van drie zonen. Oprichter van het kantoor en sinds 1985 advocaat te Alkmaar.

Mijn aandachtsgebieden als advocaat zijn arbeidsrecht, sociaal zekerheidsrecht en personen- en familierecht.

Mijn hobby is atletiek. Momenteel ben ik actief als looptrainer bij atletiekvereniging Trias in Heiloo. Ik loop jaarlijks nog de kwart marathon van Egmond. In mijn jongere jaren was ik een begenadigd middenafstandsloper met o.a. een Nederlands kampioenschap.

mr. J. (Johan) de Haan

Geboren in 1961, getrouwd en vader van drie kinderen. Advocaat te Alkmaar sinds 1994.

Ik voer een algemene praktijk met een nadruk op huurrecht, arbeidsrecht en incassozaken. Zowel voor particulieren en MKB. Ik hecht een groot belang aan een persoonlijke service (uw zaak is niet slechts een dossiernummer) en snel en doortastend handelen met een gedegen kennis van zaken.

In mijn vrije tijd sport ik graag. Met name roeien en skeeleren met de kinderen.

mr. F.R. (Franky) Menso

Geboren in 1965, samenwonend en vader van twee kinderen. Advocaat te Alkmaar sinds 1992.

Ik voer een algemene praktijk met een nadruk op personen- en familierecht, strafrecht, psychiatrisch patiëntenrecht (BOPZ) en arbeidsrecht. Zowel voor particulieren en MKB. Het gaat mij niet alleen om het dossier maar ook om de mens erachter.

In mijn vrije tijd doe ik aan hardlopen en muziek. Daarnaast ben ik een groot liefhebber van klassieke auto’s en films van voor 1980.

Bel mij terug