Indeplaatsstelling van een huurwoning of bedrijfsruimte

Een ondernemer die een bedrijf wil overdragen of die anderzijds belang heeft bij een overdracht van een bestaande huurovereenkomst aan een derde, kan een verzoek indienen bij de verhuurder tot indeplaatsstelling. In de praktijk komt dit vaak voor bij ondernemers die van een bedrijf af willen en gegadigden hebben gevonden die het bedrijf -inclusief de huurovereenkomst- willen overnemen. Een verhuurder kan uiteraard bezwaren hebben tegen een dergelijke overdracht, maar een hij mag een dergelijke weigering niet baseren op onredelijke gronden. Als de verhuurder niet akkoord gaat en de huurder is van mening dat dit niet terecht is, kan hij via een advocaat een verzoek tot indeplaatsstelling indienen bij de rechter.

Wanneer kan een indeplaatsstelling?

Indeplaatsstelling is mogelijk bij huurovereenkomsten bedrijfsruimte en woningen. Voor overdracht van een huurovereenkomst bij een woning aan een derde is altijd toestemming van de huurder vereist, bij een middenstandsbedrijfsruimte (winkel, horeca of detailhandel) is indeplaatsstelling in principe altijd toegestaan. Een indeplaatsstelling van een huurovereenkomst leidt niet tot een nieuwe huurovereenkomst, maar van een voortzetting van de bestaande. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de verhuurder niet tussentijds de huurprijs kan wijzigen, bijvoorbeeld om op die manier een indeplaatsstelling te voorkomen. Komt de derde wel een nieuwe huurprijs overeen met de hoofdverhuurder, dan is er sprake van een nieuwe huurovereenkomst.

Wettelijke voorwaarden voor indeplaatsstelling

De verhuurder is niet gehouden mee te werken aan een verzoek tot indeplaatsstelling.  Hij hoeft het verzoek van de huurder niet in te willigen als hij het redelijke vermoeden heeft dat de nieuwe huurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst -waaronder betaling van de huurprijs- niet zal kunnen nakomen. Onder omstandigheden kan de nieuwe huurder een bankgarantie verkrijgen om zo financiële zekerheid te bieden aan de hoofdverhuurder.

Verzoek tot indeplaatsstelling bij de rechter

Bent u huurder of verhuurder en heeft u te maken met een verzoek tot indeplaatsstelling? Als de verhuurder niet akkoord gaat met een verzoek tot indeplaatsstelling kan de huurder zich wenden tot de rechter. Die beoordeelt aan de hand van een drietal criteria of indeplaatsstelling in de gegeven omstandigheden geoorloofd is. Vereist is dat:

1) De huurder een overdracht moet bewerkstelligen van het door hem uitgeoefende bedrijf;

2) Er sprake is van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder;

3) De (nieuwe) huurder redelijkerwijs aantoonbaar maakt dat hij voldoende waarborgen kan bieden voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.  Daarnaast dient hij aantoonbaar te maken een goede bedrijfsvoering te kunnen uitoefenen.

Overdracht van uitgeoefend bedrijf

Kan een indeplaatsstelling worden bewerkstelligd zonder overdracht van de onderneming? Het antwoord hierop luidt negatief. Het is niet niet mogelijk om een indeplaatsstelling te bewerkstelligen als de huurder niet heeft beoogd de onderneming over te dragen. Als een gevestigde winkelier slechts verhuist en daarmee de onderneming meeneemt, zal een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst niet mogelijk zijn.

Hetzelfde geldt indien een winkelier zijn gehuurde bedrijfsruimte verlaat en een andere winkelier daarvoor in de plaats komt: in de regel is een indeplaatsstelling alleen dan mogelijk als de huurder een soortgelijke onderneming exploiteert. Het verzoek tot indeplaatsstelling wordt alleen toegewezen als de huurder zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. Voorbeelden hiervan zijn: omzetting van de rechtspersoon, (bijzondere) persoonlijke omstandigheden waardoor voortzetting van de onderneming door de eigenaar redelijkerwijs niet kan worden gevergd of een (verslechterde) financiële situatie van de onderneming.

Belangenafweging tussen overdracht en instandhouding

Als aan bovenstaande voorwaarden is voldaan, zal de rechter het verzoek tot indeplaatstelling in beginsel toewijzen. Dit is slechts anders indien de belangenafweging door de rechter tot een ander oordeel leidt: dit betekent dat bijzondere omstandigheden het oordeel kunnen rechtvaardigen dat het verzoek tot indeplaatsstelling door de huurder toch niet dient te worden toegewezen.

Advocaat huurrecht

Er zijn veel factoren van belang bij een verzoek tot indeplaatsstelling. De huurrecht advocaat van Advocatenkantoor Appelman staat zowel huurder als verhuurder bij. Wenst u advies over een (voorgenomen) verzoek tot indeplaatsstelling? Onze advocaat huurrecht helpt u verder.

mr. P.P.J.L (Peter) Appelman

Geboren in 1956 en vader van drie zonen. Oprichter van het kantoor en sinds 1985 advocaat te Alkmaar.

Mijn aandachtsgebieden als advocaat zijn arbeidsrecht, sociaal zekerheidsrecht en personen- en familierecht.

Mijn hobby is atletiek. Momenteel ben ik actief als looptrainer bij atletiekvereniging Trias in Heiloo. Ik loop jaarlijks nog de kwart marathon van Egmond. In mijn jongere jaren was ik een begenadigd middenafstandsloper met o.a. een Nederlands kampioenschap.

mr. J. (Johan) de Haan

Geboren in 1961, getrouwd en vader van drie kinderen. Advocaat te Alkmaar sinds 1994.

Ik voer een algemene praktijk met een nadruk op huurrecht, arbeidsrecht en incassozaken. Zowel voor particulieren en MKB. Ik hecht een groot belang aan een persoonlijke service (uw zaak is niet slechts een dossiernummer) en snel en doortastend handelen met een gedegen kennis van zaken.

In mijn vrije tijd sport ik graag. Met name roeien en skeeleren met de kinderen.

mr. F.R. (Franky) Menso

Geboren in 1965, samenwonend en vader van twee kinderen. Advocaat te Alkmaar sinds 1992.

Ik voer een algemene praktijk met een nadruk op personen- en familierecht, strafrecht, psychiatrisch patiëntenrecht (BOPZ) en arbeidsrecht. Zowel voor particulieren en MKB. Het gaat mij niet alleen om het dossier maar ook om de mens erachter.

In mijn vrije tijd doe ik aan hardlopen en muziek. Daarnaast ben ik een groot liefhebber van klassieke auto’s en films van voor 1980.