Als een huurder van een woning de huur niet op tijd voldoet, kan dat onder omstandigheden een grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft immers belang bij het tijdig ontvangen van de maandelijkse huurtermijnen. Ontbinding van de huurovereenkomst kan echter niet zomaar: onze advocaat huurrecht bespreekt aan de hand van een recente uitspraak wanneer een opgelopen huurachterstand zulks rechtvaardigt.
Huurachterstand
De feiten: de huurder huurt sinds enkele jaren een woning van de verhuurder. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder de betaling van de huur bij vooruitbetaling dient te voldoen. Tussen partijen zijn eerder procedures gevoerd en is de huurder bij vonnis van de kantonrechter op 28 januari 2015 wegens huurachterstand veroordeelt tot betaling van ruim €1000,- aan de verhuurder. Vervolgens is de huurder bij vonnis van 4 november 2015 wederom veroordeeld tot betaling van achterstallige huurtermijnen.
Structurele tekortkomingen huurder
Omdat de huurder in gebreke blijft met tijdige betalingen van de huurtermijnen start de verhuurder op 7 april 2016 een nieuwe procedure tegen de huurder. Op dat moment staat een bedrag aan achterstallige huurtermijnen open van ruim €750,-. Mede gelet op de structurele tekortkoming van de huurder in de nakoming van de openstaande huurtermijnen ontbindt de kantonrechter bij vonnis van 3 augustus 2016 de huurovereenkomst.
Hoger beroepsprocedure
De huurder stelt tegen het vonnis van de kantonrechter hoger beroep in. In de hoger beroepsprocedure ligt thans de vraag voor of de vorderingen van de verhuurder wegens het vonnis van 28 januari 2015, 4 november 2015 en 3 augustus 2016 nog openstaan en in hoeverre deze vorderingen door de huurder (inmiddels) zijn voldaan.
Ontbinding gerechtvaardigd?
In de procedure staat vast, mede naar aanleiding van de procedure bij de kantonrechter, dat de huurder in de loop van de maand juni 2016 volledig was ingelopen op de nog openstaande huurtermijnen en dat thans nog een zeer gering bedrag openstond van circa €15,-. Aangezien partijen echter waren afgesproken dat de betaling van de huur bij vooruitbetaling diende plaats te vinden, had de huurder niet tijdig betaald. Mede gelet op het feit dat de huurder eerder is veroordeeld tot betaling van achterstallige huurtermijnen, achtte de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd.
Geringe tekortkoming?
Voor het hof stelt de huurder dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is omdat de huurachterstand slechts zeer gering is. Tot recentelijk diende de rechter dit ambtshalve te beoordelen, maar naar aanleiding van een recent arrest van de Hoge Raad dient de partij die hier een beroep op doet, op de voet van art. 150 Rv te stellen en bewijzen dat ontbinding, gelet op de geringe tekortkoming, niet gerechtvaardigd is. Het hof is evenwel van mening dat de huurder dit onvoldoende heeft onderbouwd en bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.
Waarom ons
