Wanneer een huurder in verzuim blijft met het betalen van de maandelijks huurtermijnen hoeft de verhuurder dat niet te accepteren. Wie incidenteel een huurtermijn overslaat kan onder omstandigheden een aanvullende kans worden gegeven, mits de huurder uiteindelijk netto zich blijft houden aan de overeengekomen maandelijkse huurpenningen. Blijft een min of meer regelmatige betaling van huurpenningen uit, dan kan dat uiteindelijk leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. In een recente procedure bij de rechtbank Limburg maakte een huurder het wel erg bont: de huurachterstand bedroeg 7 maanden. De verhuurder startte een kort geding tot ontruiming. Onze advocaat huurrecht bespreekt het vonnis en legt uit wanneer een dergelijke spoedprocedure mogelijk is.
Voorwaarden voor ontruiming bij huurachterstand woning of bedrijfsruimte
Al eerder schreven wij in deze blog dat een huurachterstand onder omstandigheden voldoende kan zijn voor een ontruiming. Die ontruiming valt dan samen met een ontbinding van de huurovereenkomst. Overigens geldt bij een ontruiming wegens huurachterstand bij huur woonruimte in beginsel dezelfde voorwaarden als bij huur bedrijfsruimte. Die zijn namelijk dat het bestaan van de huurvordering in hoge mate aannemelijk moet zijn, dat er sprake moet zijn van een spoedeisend belang en dat de huurachterstand ernstig genoeg is om een ontruiming te rechtvaardigen.
Ingangsdatum huurovereenkomst en ontstaan huurachterstand
In de hier te bespreken procedure was de verhuurder Stichting Jah-Jireh Woonzorg. Zij had blijkens haar statuten tot doel om getuigen van Jehovah zorg te verlenen en ondersteuning te bieden in een verzorgingstehuis. Gedaagde in deze procedure A, huurde een van de appartementen in het verzorgingstehuis. De huurprijs bedroeg €898,00 per maand. De ingangsdatum van de huurovereenkomst was 1 juli 2018.
Huurachterstand en ontstaan overlast
Aanvankelijk werd de eerste drie maanden maandelijks keurig de huur betaald, maar daarna begon een huurachterstand te ontstaan. Ook begon Jah-Jireh vanaf februari 2019 klachten te ontvangen van omwonenden over overlast door A.
Wanneer is een huurachterstand voldoende om ontruiming te rechtvaardigen?
Jah-Jireh stelt zich in de procedure bij de kantonrechter op het standpunt dat de huurachterstand inmiddels €7.880,- bedroeg. Volgens haar was de omvang van de huurachterstand ernstig genoeg om een ontruiming te rechtvaardigen. Volgens haar was er immers sprake van een ernstige tekortkoming . In een kort geding kan de rechter een vordering tot ontruiming echter enkel toewijzen als het in hoge mate aannemelijk is dat de ‘reguliere rechter’ in een bodemprocedure het verzoek zou toewijzen. Volgens de rechter is dit het geval, omdat de huurachterstand in voldoende mate aannemelijk is gemaakt. Bovendien werd de omvang van de huurachterstand door A niet betwist.
Rechter wijst ontruiming in kort geding toe
De rechter in kort geding komt tot de slotsom dat de ontruiming gerechtvaardigd is. Jah-Jireh had in haar dagvaarding een ontruimingstermijn van drie dagen opgenomen. Volgens de rechter is deze termijn echter te kort. De rechter past deze vordering aan en stelt de termijn voor ontruiming vast op twee weken, zoals bij vergelijkbare huurontruimingen gebruikelijk is.
Waarom ons
