Huurachterstand: vordering tot ontruiming bedrijfsruimte in kort geding?

In huurgeschillen inzake bedrijfsruimte komt het vaak voor dat de verhuurder een kort gedingprocedure tot ontruiming start en daarbij zo nodig eventueel openstaande huurtermijnen tracht te incasseren. Zo ook in een recente procedure bij de Rechtbank Limburg. In deze zaak trachtte een verhuurder een vordering tot ontruiming in te stellen tegen een huurder bedrijfsruimte. Onze advocaat huurrecht bespreekt deze zaak en legt uit wat een verhuurder wel en niet in een kort gedingprocedure kan vorderen.

Huur bedrijfsruimte

De feiten: gedaagde huurt een bedrijfsruimte voor € 5329,57 per maand bij eiser (de verhuurder). Na enige tijd ontstond een betalingsachterstand en liet de huurder deze oplopen tot vier maanden. Vooralsnog bleek hij niet in staat deze openstaande termijn te voldoen. Daarop dagvaardt de verhuurder hem voor de rechter en stelt in de procedure een vordering in tot betaling van € 14.000 aan achterstallige huur, vermeerderd met de handelsrente. Daarnaast vordert eiser dat gedaagde de bedrijfsruimte zal ontruimen en vrij ter beschikking zal stellen aan eiser met een veroordeling tot betaling van gedaagde in de proceskosten.

Spoedeisend belang bij gevraagde voorziening

De rechtbank oordeelt allereerst dat de gevraagd voorziening -ontruiming van het bedrijfspand- alleen onder omstandigheden in kort geding kan worden toegewezen. Volgens de rechtbank komt het onder zulke omstandigheden aan op een afweging van belangen tussen de huurder en de verhuurder. Aangezien het hier mede gaat om een vordering tot betaling van een geldsom -achterstallige huurtermijnen- kan deze vordering volgens de Voorzieningenrechter alleen onder bepaalde voorwaarden worden toegewezen. Allereerst moet het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn. In een kort gedingprocedure moet daarnaast tevens sprake zijn van onverwijlde spoed. Is aan deze voorwaarden niet voldaan, dan kan de vordering niet worden ingesteld in een kort gedingprocedure. Daarvoor moet dan een bodemprocedure worden ingesteld.

Toewijzing van vordering tot ontruiming

Ten aanzien van de vordering tot ontruiming oordeelt de rechter als volgt. Gelet op het karakter van een kort gedingprocedure kan een vordering tot ontruiming alleen worden toegewezen als de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg is. Omdat een ontruiming een ingrijpende -en in de praktijk vaak een definitieve- maatregel is, moet bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw worden genomen. Een kort gedingprocedure heeft veelal het karakter van een voorlopige maatregel, maar kan in sommige gevallen ook een definitief karakter dragen. Gelet hierop dient de Voorzieningenrechter voldoende zekerheid te hebben dat een ingestelde vordering ook in de bodemprocedure zou worden toegewezen.

Hoogte van de huurachterstand voldoende?

Is het bestaan van een huurachterstand op zich voldoende om een vordering tot ontruiming toe te wijzen? Hierop bestaat geen eenduidig antwoord. In de procedure weerspreekt gedaagde niet dat er een huurachterstand bestaat van ruim vier maanden. De rechtbank oordeelt dat dit eiser in beginsel het recht geeft om gedaagde door middel van een dagvaarding in rechte te betrekken en de openstaande huur te vorderen. Deze vordering kan hij ook buiten rechte op de huurder verhalen, maar door middel van een vonnis met executoriale titel kan hij de vordering in rechte afdwingen.

Bodemprocedure?

Gedaagde beroept zich erop dat gezien haar financiële en persoonlijke omstandigheden zij de huurtermijnen vooralsnog niet kan voldoen. De rechtbank oordeelt in dit verband dat zij met deze omstandigheden geen rekening kan houden omdat de betalingsverplichting in de risicosfeer ligt van gedaagde. Vast staat dat gedaagde de verbintenis niet is nagekomen. Volgens de Voorzieningenrechter zou de omvang van deze wanprestatie een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigen.

Alsnog voldoen deel huurtermijnen: relevant?

Gedaagde heeft aangegeven inmiddels een deel van de achterstallige huurtermijnen te hebben voldaan. De rechtbank oordeelt echter dat dit niet voldoende is om de vordering tot volledige betaling van de openstaande huurtermijnen af te wijzen. Immers, door het uitblijven van betaling heeft gedaagde al een wanprestatie gepleegd. Mede gelet hierop is de ontruiming van het bedrijfspand met een termijn van twee weken na betekening van het vonnis volgens de rechter -gelet op de betalingsachterstand- gerechtvaardigd.

Ontruiming toegewezen

Gelet op het feit dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, wordt gedaagde veroordeeld om het bedrijfspand binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis te ontruimen.  Daarnaast dient hij alsnog over te gaan tot betaling van € 14.000 aan voorschot en achterstallige huur aan gedaagde. Indien gedaagde de openstaande huurtermijnen vanaf de eerste dag van de maand alsnog niet nakomt, zal hij naast het bedrag van €14.000 tevens handelsrente verschuldigd zijn.  Blijft gedaagde in gebreke met betaling dan zal hij vanaf de 15e dag van dagtekening van het vonnis aan de wettelijke rente verschuldigd zijn.