Als een huurder een huurachterstand laat ontstaan, levert dat in beginsel een grond voor beëindiging van de huurovereenkomst op. De verhuurder kan zich dan tot de kantonrechter wenden met het verzoek de huurovereenkomst te ontbinden. Niet elke huurachterstand is echter voldoende. Wanneer dit een redelijke kans van slagen heeft, illustreert onze advocaat huurrecht aan de hand van een vijftal gerechtelijke uitspraken.
Particuliere huur en zakelijke huur
Een particuliere huurder geniet andere huurbescherming dan een zakelijke huurder. Hierop zijn dan ook andere wettelijke bepalingen van toepassing. De criteria waaronder een huurovereenkomst kan worden ontbonden zijn echter min of meer hetzelfde. Kernvraag is of er sprake is van een tekortkoming: zo ja, dan kan de verhuurder in door middel van een gerechtelijke procedure de huurovereenkomst ontbinden. Voorwaarde is wel dat de tekortkoming in verhouding tot de ontbinding staat.
Tekortkoming voldoende?
Juist op die verhouding loopt het vaak in de praktijk stuk: zo achtte de rechtbank Noord-Nederland in een uitspraak van 23 april 2019 een betalingsachterstand €1.366,86 (drie maanden) niet voldoende. De kantonrechter vond een ontbinding te ver gaan omdat de huurder en verhuurder nog vrij recentelijk een betalingsregeling waren overeengekomen. Door persoonlijke omstandigheden kon de huurder naderhand deze niet (geheel) nakomen. De kantonrechter achtte het ook belangrijk dat de huurder niet eerder een huurachterstand had laten ontstaan. Verder gedroeg de huurder zich als een goed huurder.
Herstel in betalingsachterstand door huurder
Uit een arrest van het hof Amsterdam van 23 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2688, blijkt dat de huurder tussentijds de mogelijkheid heeft om zijn tekortkoming te herstellen. In die procedure was ook sprake van een (forse) huurachterstand. De kantonrechter in eerste aanleg wees de verzoeken van de verhuurder (deels) toe en veroordeelde de huurder tot betaling van een huurachterstand van € 2.442,47 (circa vijf huurtermijnen). De kantonrechter wees het verzoek tot ontbinding echter af. In hoger beroep wees het hof het verzoek tot ontbinding wederom af. Het hof – blijkens de bewoordingen van het arrest – vond in eerste instantie deze tekortkoming wel voldoende voor een ontbinding, maar de huurder had inmiddels de volledige huurachterstand ingelopen. Tijdens de hoger beroepsprocedure bleek bovendien niet dat er een nieuwe huurachterstand was ontstaan. Het hof achtte het daarom niet redelijk alsnog een jaar na dato de huurovereenkomst alsnog te ontbinden.
Huurachterstand van zes maanden: ontbinding gerechtvaardigd
In een uitspraak van het hof ’s-Hertogenbosch van 16 juli 2019 had de huurder een huurachterstand van ruim €3.700,00 (meer dan zes huurtermijnen). De kantonrechter achtte deze tekortkoming voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Het hof in hoger beroep sloot zich daarbij aan. Van bijzondere omstandigheden was niet gebleken.
Executiegeschil: terme de grace
In een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 juli 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:3107 ging het om een executiegeschil. De huurder had een (ernstige) huurachterstand laten ontstaan, maar zij was echter gedetineerd en zou op korte termijn met verlof kunnen gaan. Hiervoor was vereist dat zij de beschikking had over een woonadres. De kantonrechter verleende haar om deze reden een terme de grace. Dit is een laatste kans voor de huurder om binnen één maand alle achterstallige huurtermijnen te voldoen. Binnen deze maand had de huurder alles voldaan, maar was zij met de betaling van de huurtermijn van de maand daarop enkele dagen te laat. De verhuurder wenste daarop het vonnis te executeren. Dit kon de huurder echter met succes aanvechten, want strikt genomen had de huurder immers voldaan aan de terme de grace. Wél gaf de kort gedingrechter aan dat als de huurder een nieuwe achterstand zou laten ontstaan, zij waarschijnlijk geen kansen meer zou hebben.
Ontbinding in kort geding
Tot slot ging het in een uitspraak van de rechtbank Limburg van 18 juni 2019, ECLI:NL:RBLIM:2019:5764 om een huurachterstand van vijf maanden. De verhuurder verzocht om een ontbinding van de huurovereenkomst in kort geding: zulks is alleen mogelijk als het zeer waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zou ontbinden. Gezien de tekortkoming van vijf maanden achtte de kantonrechter dit waarschijnlijk. De huurder bood nog tijdens de zitting aan om een betalingsregeling overeen te komen. De kantonrechter oordeelde echter dat de verhuurder dat niet verplicht is. Kortom: dat een huurder niet betaalt, komt voor zijn rekening en risico. De kantonrechter wees het verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toe.
Conclusie
Over het algemeen blijkt: een huurachterstand van maximaal vijf tot zes maanden is voldoende voor een ontbinding. Ook kortere periodes kunnen leiden tot een ontbinding, maar zeker is dit niet. Daarvoor zullen aanvullende omstandigheden moeten zijn. Heeft u als huurder of verhuurder een huurgeschil, neem dan contact op met onze advocaat huurrecht.
Waarom ons
