Soms bepaalt een gemeentelijke verordening dat bepaalde bewoners van huurruimte over een zogenoemde huisvestingsvergunning moeten beschikken. Wordt in strijd gehandeld met die verordening, dan kan de gemeente een bestuurlijke boete en/of dwangsom opleggen. Onlangs legde een gemeente op die manier een huurder een bestuurlijke boete van €4.000,- op. Die was het daar niet mee eens en beriep zich erop dat de verhuurder voor deze boete aansprakelijk was. Hoe geldt deze onderlinge verhouding en wie diende uiteindelijk de boete te voldoen? Onze advocaat huurrecht bespreekt het aan de hand van het arrest van het hof.
Huurovereenkomst met uitzendbureau
Het ging om een geschil tussen twee partijen, waarbij een uitzendbureau, Noah, woonruimte had gehuurd van de verhuurder, B. De kernactiviteiten van Noah richtten zich op het (tijdelijk) te werk stellen van (buitenlandse) uitzendkrachten. Kort na ingang van de huurovereenkomst deed de gemeente een inspectie en kwam tot de conclusie dat Noah in strijd handelde met de gemeentelijke verordening. Die bepaalde namelijk:
“1. Het is verboden een in artikel 2.1. aangewezen woonruimte zonder een huisvestingsvergunning in gebruik te nemen voor bewoning.
2. Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte.”
Bestuurlijke boete en dwangsom door gemeente
Daar Noah niet over een huisvestingsvergunning beschikte, stuurde de gemeente een brief aan Noah waarin zij aangaf voornemens te zijn om een bestuurlijke boete ad. €4.000,- op te leggen. Daarnaast was de gemeente voornemens om een last onder dwangsom op te leggen ad. €3.000,- als de onrechtmatige situatie niet vóór 9 augustus 2017 zou zijn beëindigd.
Vordering tot betaling huurachterstand
Noah beriep zich bij verhuurder B er vervolgens op dat zij haar had moeten wijzen op de verplichting m.b.t. de huisvestingsvergunning. In de tussentijd staakte zij de maandelijkse huurtermijnen en liet deze oplopen tot een bedrag ad. €4.320,-. B startte daarop een procedure bij de kantonrechter en vorderde betaling van de achterstallige huurtermijnen. Noah beriep zich op verrekening – waarmee zij in beginsel de verschuldigdheid van de te betalen huurtermijnen niet betwistte – maar werd door de kantonrechter in het ongelijk gesteld omdat niet vast zou komen te staan dat Noah schade had geleden.
Huurder of verhuurder aansprakelijk voor bestuurlijke boete?
In hoger beroep draaide het om de vraag wie in de onderling verhouding aansprakelijk was voor de betaling van de bestuurlijke boete: Noah als huurder of B als verhuurder? Kort samengevat kreeg Noah in hoger beroep wel gelijk en kon zij zich met succes de bestuurlijke boete verrekenen met de achterstallige huurtermijnen. Het hof oordeelde dat B in dit geval op de hoogte was, althans behoorde te zijn van het bestaan van de verplichting m.b.t. de huisvestingsvergunning. Daarnaast stond vast dat B een professionele verhuurder was en had Noah aan B kenbaar gemaakt dat zij de intentie had om werknemers in de woonruimte te huisvesten.
Schending mededelingsplicht ‘gebrek’ in de zin van het huurrecht
Dit alles raakte de kern van de prestatie van B als verhuurder, nu dat erop neerkwam dat B zijn mededelingsplicht als verhuurder had geschonden. De wet geef de huurder een aantal rechten als sprake is van een ‘gebrek’ aan het gehuurde, welk begrip ruim moet worden uitgelegd. Daaronder moet ook worden volstaan de prestaties die de huurder van de verhuurder mag verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Aldus was in dit geval B als verhuurder eindverantwoordelijk voor het doen aanvragen van de huisvestingsvergunning en was zij in de onderling verhouding jegens Noah daarvoor aansprakelijk.
Waarom ons
