Huurrecht

Het huurrecht is een specifiek terrein binnen het verbintenissenrecht. Bij huurrecht denken mensen vaak aan het huren van een huis of van een kamer. Huurrecht is veel breder dan dat: onder huurrecht vallen eigenlijk alle huurovereenkomsten. Ook wanneer het gehuurde een auto of kleding of een printer is. In het Burgerlijk Wetboek staat het als volgt beschreven: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

Praktische problemen

Het huurrecht kenmerkt zich door de vele praktische problemen die kunnen ontstaan. Zo zijn huurders en verhuurders vaak niet goed op de hoogte van alle wettelijke rechten en verplichtingen. Kan een verhuurder bijvoorbeeld zo maar de huur opzeggen of de huur verhogen? En wie is er eigenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud van een gehuurde woning? En wat zijn de rechten en plichten van de (ver)huurder bij een huurachterstand? Zie hierna een aantal veelvoorkomende onderwerpen binnen het huurrecht.

Huurprijswijziging

De regels over een huurprijswijziging verschillen naargelang het gaat om een huurwoning of huur bedrijfsruimte. Bij een huurwoning in de vrije sector mag de verhuurder eenmaal per twaalf maanden de huur verhogen. Een dergelijke bevoegdheid komt de verhuurder echter pas toe als hierover afspraken zijn gemaakt in het huurcontract. Daarnaast mag de verhuurder een tussentijdse verhoging pas doorvoeren als deze verbeteringen heeft aangebracht aan de huurwoning. Gaat het om de huur van bedrijfsruimte, dan geldt als uitgangspunt dat partijen vrij zijn zelf afspraken te maken over een huurprijswijziging. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan de huurder pas om een huurprijswijziging verzoeken na afloop van het contract. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan de huurder telkens na afloop van de eerste dag waarop de huurprijs van kracht is gegaan, een wijziging verzoeken. Gaat dit via de rechter, dan wordt bij de (nieuwe) berekening acht geslagen op vergelijkbare winkelruimte in de omgeving.

Indeplaatsstelling

Een indeplaatstelling (letterlijk: overdracht van een huurovereenkomst) komt met name voor bij huur van bedrijfsruimte. Wilt de eigenaar van een onderneming zijn bedrijf van de hand doen, dan heeft hij er belang bij dat een eventuele huurovereenkomst kan overgaan op de nieuwe eigenaar. In beginsel zal de verhuurder aan een dergelijke indeplaatstelling zijn medewerking moeten verlenen, tenzij hij (gerechtvaardigde) belangen aanvoert die zich hiertegen verzetten. De huurder kan dan naar de rechter stappen om de verhuurder te bevelen zijn medewerking aan de indeplaatsstelling te verlenen. Als voorwaarde voor toewijzing geldt dat de huurder een (daadwerkelijke) overdracht van zijn onderneming moet realiseren aan de nieuwe huurder. Daarnaast moet hij een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht. Tot slot moet worden aangetoond dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt, zodat de verhuurder zich bijvoorbeeld (op termijn) niet geconfronteerd zal zien met een eventuele huurachterstand.

Huurbeding

Vrijwel elke bank heeft een bepaling in de hypotheekakte opgenomen, waarin staat vermeld dat het zonder toestemming van de bank niet toegestaan is om het pand te verhuren. Dit kan dus zowel bij huur van woonruimte als bij huur van bedrijfsruimte. Een dergelijke bepaling heet een huurbeding. Betaalt de eigenaar van het pand de maandelijkse huurtermijnen niet en de bank gaat tot een executieverkoop over, dan kan de bank via de rechter een ontruimingsprocedure starten. In dit geval wordt het recht op huurbescherming van de huurder sterk ingeperkt. De rechter wijst een dergelijk ontruimingsverzoek in principe alleen af als verwacht wordt dat het pand in verhuurde staat ook voldoende zal opleveren om de openstaande hypotheekschuld te voldoen. Ook kan de bank een ontruimingsprocedure niet starten als de huurovereenkomst al dateert van vóór de hypotheekakte.

Ontbinding huurovereenkomst

Een huurder van een woonruimte geniet in vergaande mate huurbescherming. Als contractspartij is hij verplicht om de maandelijkse huurtermijnen te betalen. Doet hij dit niet (op tijd), dan kan – mits het verzuim ernstig genoeg is – via de rechter een ontbindingsprocedure worden gestart. Een tussentijdse ontbinding (ook wel: opzegging) kan als verhuurder alleen als daar een wettige reden voor is. Een structurele huurachterstand kan daar bijvoorbeeld een grond voor zijn. In een aantal gevallen is het voor huurder of verhuurder verstandiger om een ontbindingsprocedure via de rechter te starten dan de huurovereenkomst op te zeggen. Gaat het om de huur van een bedrijfsruimte, dan zijn de wettelijke regels anders.

Ontruimingsbescherming

Een verhuurder mag een huurovereenkomst voor woonruimte niet zomaar opzeggen. De huurder geniet in dat opzicht huurbescherming: de verhuurder mag alleen opzeggen als daar een geldige reden voor is. Bij huur van overige bedrijfsruimte (bijv. kantoren, loodsen, etc.)  geldt een vergelijkbaar principe, maar ziet op een ontruimingsbescherming. Heeft er een rechtsgeldige opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst plaatsgevonden, dan kan de huurder via de rechter verzoeken om de datum waartegen de woning moet worden ontruimd, te verlengen. De huurder moet het daartoe strekkende verzoek indienen binnen twee maanden nadat de ontruiming is aangezegd. De huurder mag de bedrijfsruimte blijven gebruiken totdat de rechter op het verzoek heeft beslist. Wijst de rechter het toe, dan kan de termijn voor ontruiming op maximaal één jaar worden gesteld. Dit verzoek kan nog twee keer worden herhaald, met een maximumperiode van in totaal drie jaar. Tot slot genieten huurders van bedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkeliers) zogenoemde termijnbescherming: dit houdt in dat een huurovereenkomst over het algemeen wordt aangegaan voor een periode van 5 + 5 jaar.

Renovatie

Het renoveren en in stand houden van het gehuurde is van groot belang. Zowel bij huur van woonruimte als bij huur van bedrijfsruimte kan de verhuurder een zogenoemd renovatievoorstel doen. Eventuele (ingrijpende) werkzaamheden moet de huurder zich in beginsel laten welgevallen, ook als het gaat om dringende werkzaamheden waardoor de huurder in zijn woongenot wordt aangetast. Doet zich de situatie voor dat er geplande renovatiewerkzaamheden staan, dan is het vaak raadzaam dit voornemen te laten toetsen door een advocaat huurrecht. De wet stelt namelijk een aantal vereisten aan (de inhoud van) het renovatievoorstel.

Advocaat huurrecht

Maak een afspraak voor een gratis kennismakingsgesprek van een half uur via het contactformulier of mail of bel ons direct via [email protected] of bel 072 – 5123 229.

Overigens is het mogelijk dat u in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in de kosten. Lees daarvoor de pagina’s gesubsidieerde rechtsbijstand en tegemoetkoming advocaatkosten door.