Als het gehuurde een gebrek oplevert, is de verhuurder gehouden dat gebrek te verhelpen. Dit geldt bij zowel particuliere als zakelijke huur. Een gebrek aan het gehuurde levert in principe een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op, zodat de huurder eventueel aanspraak kan maken op schadevergoeding. Ook kan de huurder de verhuurder sommeren het gebrek te verhelpen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder in beginsel ontbinding van de overeenkomst inroepen. Recent deed zich een zaak voor bij de rechtbank waarbij een naastgelegen KFC-filiaal een drive-through wenste te openen. De bedrijfsmatige huurder daarnaast meende dat dit een gebrek aan zijn gehuurde bedrijfspand oplevert in verband met omzetdaling. Hoe de rechter dit kwalificeerde bespreekt onze advocaat huurrecht aan de hand van deze zaak.
Huurovereenkomst en bezwaarschriftprocedure
Het gaat in de procedure om drie partijen: de verhuurder (Bossche Boulevard), de huurder (Swiss Sense B.V.) en de KFC als naastgelegen huurder. Swiss Sense huurde al vanaf 1 juli 2006 een bedrijfspand van Bossche Boulevard. In 2016 sloten zij een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van 10 jaar. In juli 2017 kondigde de KFC aan een omgevingsvergunning bij de gemeente in te dienen voor het realiseren van een drive-through. Swiss Sense uitte daartegen grote bezwaren, maar het bezwaarschrift van Swiss Sense werd door de gemeente ongegrond verklaard.
Oplossing door verhuurder toereikend?
De klachten van Swiss Sense tegen de drive-through waren onder meer dat het filiaal minder goed bereikbaar zou worden. Naar aanleiding van de klachten van Swiss Sense bij de verhuurder voerden partijen onderling overleg. Bossche Boulevard gaf daarbij aan met een plan van aanpak te komen. Daardoor zou de bereikbaarheid, toegankelijkheid en zichtbaarheid van het filiaal van Swiss Sense alsnog worden vergroot. Daarna bleef deze plan van aanpak echter achterwege en begon KFC onverkort met de aanleg van de drive-through.
Kort gedingprocedure: gebrek aan gehuurde?
Swiss Sense vreesde grote omzetschade en startte daarop een kort gedingprocedure om de aanleg van de drive-through ongedaan te maken. Deze was inmiddels al echter bijna voltooid en Bossche Boulevard als verhuurder voerde aan dat zij inmiddels al €94.000,- aan kosten had gemaakt voor de aanleg. Verwijdering zou minimaal hetzelfde bedragen. Bossche Boulevard voerde voor de rechter aan dat de omzetschade van Swiss Sense bovendien niet vast stond. Het door haar overgelegde deskundigenrapport, waaruit zou blijken dat de omzet met 20% zou dalen, was een ‘slag in de lucht’ omdat deze specifiek was gericht op supermarktketens. Tot slot voerde Bossche Boulevard aan dat niet elke verandering in de omgeving valt te kwalificeren als gebrek en dat het realiseren van de drive-through het huurgenot van Swiss Sense geenszins aantast.
Bezwaarschriftprocedure naast de kort gedingprocedure
Uiteindelijk wordt de verhuurder Bossche Boulevard in de procedure in het gelijk gesteld. De reden daarvoor is dat een kort gedingprocedure alleen mogelijk is bij spoedeisende zaken. Al met al had Swiss Sense weliswaar een spoedeisend belang, maar verspeelde zij in zekere zin haar recht omdat zij al in juli 2017 ervan op de hoogte was dat de drive-through zou worden gerealiseerd. Vervolgens wacht zij ruim een jaar voordat zij de kort gedingprocedure aanhangig maakt. Gelet daarop oordeelde de rechter dat het spoedeisende karakter van de procedure aan betekenis had ingeboet.
Zekerheid over toewijzing in bodemprocedure?
Daarnaast was van belang dat het onvoldoende zeker was dat de ‘gewone rechter’ in de bodemprocedure de vorderingen van Swiss Sense zou toewijzen. De omzetschade van Swiss Sense werd door haar immers onvoldoende onderbouwd. Tot slot achtte de kort gedingrechter het van belang dat Swiss Sense tegen de ongegrondverklaring van het bezwaarschrift beroep had ingesteld. De verwachting was dat de bestuursrechter binnen korte termijn in de beroepsprocedure zou beslissen. In die procedure tot verlening van de omgevingsvergunning zouden de belangen van Swiss Sense tevens worden meegenomen.
Waarom ons
