Een onderneming die een overeenkomst sluit om een pand te mogen gebruiken tegen een vergoeding: vaak komt de vraag terug of dat een huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst is. Het verschil is met name van belang voor de toepasselijke wet- en regelgeving op de verhouding tussen partijen. De huurrechtelijke regels zijn namelijk vaak van dwingend recht. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, maakt het niet uit welke benaming partijen aan de overeenkomst geven. Dit bleek ook uit een recente uitspraak, waarin de ‘verhuurder’ bot ving omdat hij dacht de veronderstelde gebruiksovereenkomst op te kunnen zeggen zonder de wettelijke opzegtermijnen. Onze advocaat huurrecht bespreekt het verschil tussen de huurovereenkomst en gebruiksovereenkomst.
Benoeming overeenkomst maakt niet uit
Zoals gememoreerd maakt het niet uit hoe partijen hun overeenkomst noemen. Dit komt omdat de wet bij de zogenoemde ‘bijzondere overeenkomsten’, zoals huurovereenkomsten, een definitie geeft. Zo is de huurovereenkomst de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Voldoet een overeenkomst aan deze omschrijving, dan is er dus sprake van een huurovereenkomst.
Casus: huurovereenkomst, opzegging niet rechtsgeldig
In de hier te bespreken procedure ging het om deze reden fout toen de eigenaar van het pand de overeenkomst met de ‘gebruiker’ op wilde zeggen. Het ging daarbij om een apotheek, Dienstapotheek Eemland (hierna: D.E.), die met Stichting Meander Medisch Centrum (hierna: SMMC) een overeenkomst had gesloten. Zij kwamen overeen dat D.E. een pand mocht gebruiken en daarvoor zou zij aan SMMC een jaarlijkse vergoeding van €16.400,- moeten betalen. De rechtbank oordeelde dat hier sprake was van een huurovereenkomst.
Huurovereenkomst bedrijfsruimte
Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat het ging om een huurovereenkomst voor winkelruimte (ook wel: bedrijfsruimte in de zin van het huurrecht). D.E. exploiteerde in het pand namelijk een apotheek. In het meer algemeen is van een huurovereenkomst bedrijfsruimte sprake als de onderneming een pand huurt en daarin een kleinhandelsbedrijf, zoals (onder meer) een restaurant- of horecabedrijf of ambachtsbedrijf exploiteert.
Opzegging & ontbinding
Is er sprake van een dergelijke huurovereenkomst bedrijfsruimte, dan gelden een aantal specifieke bepalingen. Een daarvan is dat de huurovereenkomst doorloopt tenzij de huurder opzegt of met een opzegging door de verhuurder instemt. Is dat niet het geval, dan moet de verhuurder naar de rechter gaan en een verzoek tot ontbinding voorleggen.
D.E. stemt niet in met opzegging: kort geding
De kwalificatie van de overeenkomst in deze procedure als ‘huurovereenkomst bedrijfsruimte ‘had verstrekkende gevolgen voor de mogelijkheden tot opzegging. Omdat SMMC namelijk wilde opzeggen en D.E. daarmee niet akkoord ging, mocht kon zij de overeenkomst enkel ongedaan maken door een verzoek tot ontbinding in te dienen bij de rechter.
Bodemprocedure
In deze procedure (een kort geding) betekende dit dat D.E. in het pand mocht blijven. Dat kwam omdat SMMC namelijk (nog) geen bodemprocedure had gestart waarin zij de rechter vroeg om ontbinding van de huurovereenkomst. De door D.E. gevorderde nakoming werd toegewezen en aldus zal in de bodemprocedure, die SMMC moet opstarten, blijken of zij de huurovereenkomst (alsnog) tegen 1 januari 2020 mag opzeggen.
Waarom ons
