Koopovereenkomst van een pand: wat zijn de belangrijkste essentialia?

Dagelijks sluiten we koopovereenkomsten met grote en minder grote transacties. In de regel wordt daarbij vaak niet stilgestaan bij de vraag wat de voorwaarden zijn om een koopovereenkomst tot stand te brengen. Dat zijn: aanbod, aanvaarding en de essentialia van de koopovereenkomst zoals de prijs. Onlangs boog het hof ’s-Hertogenbosch zich over de vraag of in een specifiek geval sprake was van een koopovereenkomst voor een gemeentelijk pand. Onze advocaat verbintenissenrecht bespreekt het arrest en legt uit welke essentialia het hof van belang achtte.

Verkoop pand aan particulier

In de procedure ging het om het volgende. De gemeente Roosendaal had een pand door middel van openbare aanbesteding (beweerdelijk) verkocht aan een particulier. De koopprijs bedroeg €251.000,-. De koper zond de gemeente een inschrijfbiljet waarin hij een aantal voorwaarden had opgenomen. Hij stelde (onder meer) als voorwaarde dat de oplevering uiterlijk 31 december 2015 zou geschiedden, dat er een taxatierapport zou komen en dat het pand vrij zou zijn van gebruiksrechten.

Wijziging van bestemmingsplan mogelijk?

Voor de gemeente was het kenbaar dat het pand door de koper gebruikt zou worden als woning, dan wel bed & breakfast. Later bleek dat de gemeente geen wettelijke mogelijkheden had om het bestemmingsplan te wijzigen. Dat had tot gevolg dat de koper in het pand geen bed&breakfast kon beginnen. De koper liet de gemeente dan ook per omgaande weten dat zij afzag van verdere aankoop van het pand. Hier was de gemeente het niet mee eens: zij stelde zich op het standpunt dat er reeds sprake was van een koopovereenkomst en vorderde daarvan nakoming bij de koper.

Voorwaarden voor koopovereenkomst

Het hof moest zich aldus in hoger beroep buigen over de vraag of er sprake was van een koopovereenkomst. Voor een koopovereenkomst is vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle hoofdzaken in de koopovereenkomst. Is dat niet het geval, dan is niet voldaan aan het zogenoemde bepaalbaarheidsvereiste en is er geen sprake van een koopovereenkomst. Per situatie moet worden bekeken wat de zogenoemde hoofdzaken (essentialia) zijn. Dat hangt af van de aard van de koopovereenkomst. Bij een koopovereenkomst zijn dat in de regel de prijs en het object. Het is volgens het hof echter ook mogelijk dat er andere onderwerpen zijn dan deze twee waarover partijen nog overeenstemming willen bereiken. Dat hangt, aldus het hof, af van hetgeen partijen over en weer hebben besproken, wat zij van elkaar redelijkerwijs mochten verwachten en de overige omstandigheden van het geval.

Hof: bestemmingsplan essentialia

Volgens het hof was in dit geval géén sprake van een koopovereenkomst. Partijen hadden over een wezenlijk onderdeel namelijk nog geen overeenstemming bereikt, namelijk de wijziging van het bestemmingsplan. De gemeente had in haar verkoopbrochure die zij aan de koper had overlegd, in eerste instantie gezegd mee te zullen werken aan een wijziging van het bestemmingsplan. Voor de koper was dit van wezenlijk belang, omdat zij anders geen bed & breakfast in het pand kon beginnen.

Resultaatsverbintenis of inspanningsverbintenis?

De koper bepleitte dat een wijziging van het bestemmingsplan door de gemeente een resultaatsverbintenis betrof. Daarentegen bepleitte de gemeente dat een wijziging van het bestemmingsplan een inspanningsverbintenis betrof. Dat was van belang, omdat in het eerste geval de koper mocht verwachten dat de gemeente ook daadwerkelijk het bestemmingsplan zou wijzigen. In het tweede geval zou de gemeente zich enkel hoeven in te spannen om het bestemmingsplan te wijzigen. Het hof liet deze vraag uiteindelijk in het midden, maar ging enkel in op de vraag of een wijziging van het bestemmingsplan tot de essentialia van de koopovereenkomst behoorde.

Hof: geen sprake van koopovereenkomst

Nu partijen volgens het hof uitvoerig correspondentie hadden gevoerd over het bestemmingsplan, oordeelde het hof dat dit een belangrijk onderdeel was van de koopovereenkomst. Partijen bereikten over dit onderwerp echter geen overeenstemming. Omdat het voor de gemeente kenbaar had moeten zijn dat dit voor de koper een belangrijk onderdeel van de koopovereenkomst was, kwam het hof tot het oordeel dat een wijziging van het bestemmingsplan in dit specifieke geval behoorde tot de essentialia van de koopovereenkomst. Om die reden was er volgens het hof tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

Categorie