Huurovereenkomst bepaalt dat huurder enkel kan opzeggen via rechtbank: mag dat?

Recent heeft het hof Arnhem-Leeuwarden zich gebogen over een interessante huurkwestie. Daarin stond centraal een verhuurder die een beding in een huurovereenkomst (bepaalde tijd) had opgenomen waardoor de huurder de overeenkomst enkel kon ontbinden via de rechtbank. In de loop van de huurperiode ontstond een geschil tussen de huurder en verhuurder, waarop de huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk opzegde en de maandelijkse huurtermijnen stopzette. Volgens de verhuurder was dit niet mogelijk, waarna de gang naar de rechter werd gemaakt. Onze advocaat huurrecht bespreekt het arrest van het hof.

Feiten en procesverloop

De huur betrof een luxe appartement met idem huurprijs: €3500,- per maand. Al snel nadat de huurder met zijn partner de woning betrok, liep de huurder tegen problemen aan. Zo ging het brandalarm vaak onnodig af, was de verhuizing niet goed aangekondigd bij de VVE, ontbrak de vuilnispas en werkte de sensor voor het automatisch openen van de slagboom voor de parkeerplaats niet.

Ingebrekestelling en verzuim

Ondanks dat de huurder daarover meerdere keren bij de verhuurder had geklaagd, verhielp de verhuurder de gebreken niet. Met name het veelvuldig onterecht afgaan van het brandalarm was klemmend, want de huurder had met zijn partner een kind van enkele weken oud die hier ernstige hinder van ondervond. Op een bepaald moment stuurde hij de verhuurder een ingebrekestelling . Daarin gaf hij hem een termijn van één week om de gebreken alsnog te herstellen. Zou hij dat niet doen, dan zou hij voornemens zijn de huurovereenkomst te ontbinden. Een week later vernam de huurder nog niets van de verhuurder. Daarop berichtte de huurder dat de verhuurder in verzuim was en dat hij daardoor gerechtigd was om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd te ontbinden.

Beding onredelijk bezwarend?

In de daaropvolgende procedure tussen de huurder en de verhuurder, stelde de huurder zich voor het hof op het standpunt dat hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk had mogen ontbinden. De reden daarvoor was volgens hem dat het beding in de huurovereenkomst in strijd was met de richtlijn oneerlijke bedingen. Die richtlijn beschermd consumenten tegen eenzijdig – veelal onevenredig bezwarende – bepalingen in overeenkomst. Volgens de huurder was dit in strijd met art. 6:236 sub b BW. Daarin is bepaald dat een beding in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is als de mogelijkheid voor een partij om een overeenkomst te ontbinden, uitsluit of beperkt. Volgens de huurder deed zich dat hier voor, want doordat hij enkel via de rechtbank de huurovereenkomst kon ontbinden werd volgens hem die mogelijkheid beperkt.

Hof: beding is toelaatbaar gelet op contractuele verhouding

Het hof ging hier echter niet in mee. Volgens het hof werd de mogelijkheid tot ontbinding niet inhoudelijk beperkt, maar enkel de wijze waarop de overeenkomst kon worden ontbonden. Daarnaast werd de reguliere wettelijke route, namelijk het ontbinden door een eenzijdige verklaring gericht aan de wederpartij, beperkt. Naar het oordeel van het hof was dit gelet op omstandigheden echter niet ontoelaatbaar. Het hof oordeelde namelijk dat het contractuele evenwicht tussen partijen niet werd beperkt, omdat ook de verhuurder enkel kon opzeggen door een procedure bij de rechtbank. Aldus werd de huurder in het ongelijk gesteld. De achterstallige huurtermijnen diende hij alsnog te betalen aan de verhuurder.

Slotsom

In een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is een bepaling die ertoe strekt dat de huur enkel via de rechtbank kan worden beëindigd niet snel ontoelaatbaar. In een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt dat echter niet: in die situatie kan de huurder opzeggen met inachtneming van de contractuele opzegtermijn.

Categorie