Wanprestatie van verhuurder jegens derde bij indeplaatsstelling?

Recentelijk boog het Hof Den Haag in twee aparte procedures zich over een huurgeschil tussen een verhuurder en twee huurders. Een opmerkelijke procesgang, waarbij de verhuurder kennelijk in een spagaat zat. Het Hof deed op dezelfde dag uitspraak in beide procedures. Onze advocaat huurrecht bespreekt de uitkomst en licht toe.

Exploitatie winkelcentrum

Wat was er aan de hand? De verhuurder is eigenaar van een winkelcentrum. Op enig moment sluit hij een huurovereenkomst met supermarktketen Plus die in een gedeelte van het winkelcentrum een supermarkt zal exploiteren volgens haar eigen supermarkt-formule. In de huurovereenkomst met de verhuurder was onder meer bepaald: (…) winkelruimte conform Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 290 ten behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de landelijke PLUS -formule. (…)

Indeplaatsstelling

Enige tijd later besluit Plus met haar vestiging het winkelcentrum te verlaten en zoekt een andere supermarktketen die interesse heeft om de huurovereenkomst over te nemen. Supermarktketen Hoogvliet blijkt interesse te hebben en samen met de verhuurder wordt op 17 april 2015 een Overeenkomst tot overdracht huurovereenkomst getekend (ook wel: indeplaatsstelling). Ook nemen zij een specifieke bepaling in de indeplaatsstellingsovereenkomst op, welke luidt: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ex artikel 7:290 BW ten behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de regionale Hoogvliet -formule. (…).

Spagaat voor de verhuurder?

Wat de verhuurder zich niet realiseert, is dat de Hoogvliet-formule tevens betekent dat zij een slijterij zal exploiteren. Dit brengt de verhuurder in een lastige positie, want op 1 januari 2014 heeft zij in een huurovereenkomst met een andere huurder in het winkelcentrum (hierna: de winkelier) een exclusiviteitsbepaling opgenomen. Deze hield in dat de verhuurder zich ertoe zou verbinden gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geen tweede slijterij/drankhandel in het winkelcentrum toe te staan.

Nakoming exclusiviteitsbepaling

Als Hoogvliet in mei 2017 een slijterij in het winkelcentrum opent, spreekt de winkelier de verhuurder aan. Die blijkt ook verrast, maar onderneemt vooralsnog geen stappen tegen Hoogvliet. Daarop spant de winkelier op 12 juli 2017 een kort geding aan tegen de verhuurder en vordert nakoming van de exclusiviteitsbepaling. De verhuurder voelt zich klem gezet en spant op 18 juli 2017 een kort geding aan tegen Hoogvliet waarin zij vordert dat Hoogvliet de exploitatie van de slijterij zal staken.

Wanprestatie of overmacht?

De kort gedingrechter wijst de vorderingen van de verhuurder echter af. Hiertoe overweegt zij onder meer dat de verhuurder zich had behoren te realiseren dat de exploitatie conform de Hoogvliet-formule tevens inhield dat zij een slijterij in het winkelcentrum zou openen. De verhuurder tracht het vonnis in hoger beroep te laten vernietigen, maar ook het Hof stelt de verhuurder in het ongelijk. Hoogvliet mag de slijterij blijven exploiteren en de verhuurder kan daarmee niet anders dan wanprestatie jegens de winkelier plegen door in strijd te handelen met het exclusiviteitsbeding.

Hoger beroep inzake kwestie van de winkelier

In de aparte procedure die de winkelier heeft aangespannen tegen de verhuurder (en waar het in deze blog om draait), wordt aanvankelijk geoordeeld dat de verhuurder het exclusiviteitsbeding moet nakomen. Het had volgens de rechter op haar weg gelegen in elk geval het bestaan van het exclusiviteitsbeding aan Hoogvliet te melden. Wat kan verhuurder nu nog doen? Hoogvliet is immers in het gelijk gesteld en mag een slijterij blijven exploiteren in het winkelcentrum. De verhuurder stelt hoger beroep in tegen de uitspraak.

Onmogelijkheid tot nakoming?

Er is een kleine redding voor de verhuurder: in de overeengekomen exclusiviteitsbepaling tussen de winkelier en verhuurder is alleen overeengekomen dat de verhuurder geen andere slijterij/wijnhandel zou toestaan voor zover zij daar invloed op zou kunnen uitoefenen. Het hof oordeelt in dit verband dat partijen bij de totstandkoming van het exclusiviteitsbeding kennelijk niet de situatie voor ogen hebben gehad dat de verhuurder bij een verzoek tot indeplaatsstelling de komst van een slijterij tegen zou gaan.

Wijziging bestemming?

De winkelier is het daar niet mee eens en wil uiteraard nakoming het exclusiviteitsbeding. Zij betoogt dat de verhuurder door de indeplaatsstellingsovereenkomst zou hebben bewilligd in een wijziging van de bestemming. Dit betoog gaat volgens het hof niet op. Immers, net als bij de Plus-formule gaat het om de bestemming ‘exploitatie van een full-service’ supermarkt. Volgens het hof heeft de winkelier daarbij onvoldoende aangetoond dat de exploitatie van een Plus-formule niet ook een slijterij (kan) omvatten.

Indeplaatsstelling: strengere voorwaarden?

Tot slot betoogt de winkelier dat de verhuurder bij de indeplaatsstellingsovereenkomst had moeten bedingen dat Hoogvliet geen slijterij/wijnhandel zou mogen realiseren, gelet op het exclusiviteitsbeding. Het hof veegt dit betoog echter van tafel, nu dit volgens het hof niet verenigbaar is met het doel en strekking van een indeplaatsstelling. Bij een indeplaatsstelling gaan alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst immers over op de derde. Voor nadere voorwaarden is dan geen plaats. Dit kan wel, aldus het hof, maar dan dient wel aannemelijk te worden gemaakt dat de nieuwe winkelier bereid is hieraan mee te werken.

Categorie

Waarom ons

Gratis kennismakingsgesprek

1000+ zaken behandeld

Flexibel én voordelig

Ook pro-deo

30+ jaar ervaring

Woensdag inloopspreekuur