Huurovereenkomst ontbonden: sluiting van woonwagen of ook sluiting van de standplaats?

In een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag werd ingegaan op de vraag of art. 13 van de Opiumwet de bevoegdheid aan de burgemeester geeft om een woonwagen te sluiten, of ook de standplaats waarop de woonwagen staat. In deze bijdrage wordt ingegaan op de juridische merites van deze zaak.

De feiten

De gemeente Den Haag verhuurde per 1 maart 2012 een woonwagenstandplaats aan verweerder. Dit omvatte een verhard terrein, waarop zich onder meer een voorzieningenput bevond, en daarnaast werd verweerder in staat gesteld gebruik te maken van het voorzieningengebouw dat op de woonwagenstandplaats was geplaatst. Aldus was de gemeente de verhuurder van de woonwagenstandplaats. Zij hanteerde haar eigen huurvoorwaarden.

Sluiting op grond van art. 5:21 Awb

Bij besluit van 16 juni had de burgemeester Den Haag bevolen om de woonwagen voor een periode van zes maanden te sluiten en gesloten te houden. De reden hiervoor was dat er een overtreding van art. 13b van de Opiumwet had plaatsgevonden.

Medebewoner

Probleem in deze zaak was dat er sprake was van een medebewoner van de woonwagen, die zich niet kon vinden in dit besluit van de burgemeester. Hij had dan ook tegen het besluit een kort geding aangespannen bij de voorzieningenrechter tot schorsing van het besluit, maar dit verzoek werd door de rechter afgewezen.

Ontbinding huurovereenkomst

In de hoger beroepsprocedure vordert de gemeente een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Subsidiair vordert zij om de huurovereenkomst te ontbinden. De primaire vordering was door de kantonrechter toegewezen en de verweerder werd veroordeeld tot betaling in de proceskosten.

Bevoegdheid tot ontbinding

In de hoger beroepsprocedure betwist verweerder dat de gemeente de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden. De reden hiervoor was dat de brief tot ontbinding van de huurovereenkomst was geschreven door de directeur Centrale Vastgoedorganisatie en dat uit de brief niet blijkt dat de directeur de overeenkomst had willen ontbinden namens de gemeente Den Haag. Ook bleef de gemeente na ontbinding van de huurovereenkomst facturen sturen, waaruit blijkt dat de gemeente zich niet heeft gedragen alsof de huurovereenkomst reeds beëindigd was. Door het toesturen van de facturen, zo betoogt verweerder, mocht hij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de huurovereenkomst nog in stand was gebleven.

Beoordeling rechter: geen medehuurder

Het Hof was, net als de kantonrechter, van oordeel dat er geen sprake was van medehuur. De medebewoner van verweerder stond weliswaar ingeschreven op het adres van verweerder en betaalde bovendien zijn huur, maar dit zijn nog geen omstandigheden die hem ‘medehuurder’ maken. Het Hof oordeelt dat de ‘medehuurder’ slechts feitelijk medegebruiker van de standplaats was en in dat opzicht werd aangemerkt als ‘medebewoner’ en niet als medehuurder. De gemeente behoefte volgens het Hof dan ook geen rekening te houden met diens belangen op grond van de huurovereenkomst. Bovendien was de burgemeester nog wel tegemoet gekomen in de belangen van de medebewoner door het gebruik van de  sanitaire ruimte nog mogelijk te maken.

Motivatie burgemeester

Volgens de burgemeester was het vast beleid dat wanneer er vermoeden is van drugshandel vanuit een pand, er overgegaan zal worden tot sluiting van de woning (cursivering door het Hof). Uit politieonderzoek was gebleken dat er werd gehandeld in blokken van één kilo cocaïne. Hij achtte het dan ook van cruciaal belang dat de bescherming van veiligheid en gezondheid, door het sluiten van de woning, zou prevaleren boven het belang van verweerder op zijn woon- en leefklimaat.

Oordeel Hof

In het kort gedingprocedure die de medebewoner had aangespannen tegen het besluit van de burgemeester, werd de vraag voorgelegd of een gedeeltelijke sluiting mogelijk was. Dit op grond van het feit dat hij medebewoner was van de standplaats en dus wenste dat de huurovereenkomst ten aanzien van hem werd voortgezet. De bestuursrechter in kort geding oordeelde dat de woonwagen als één woning moet worden gezien en dat de vraag, of er sprake was van een gedeeltelijke sluiting, niet aan de orde was gesteld. Op grond van het leerstuk van de formele rechtskracht dient het Hof als civiele rechter dan ook uit te gaan van de juistheid van dit oordeel.

Ontbinding: standplaats en woonwagen

Op grond van de feiten en omstandigheden was het Hof van oordeel dat er zowel sprake was van  ontbinding van de huurovereenkomst ten aanzien van de woonwagen alsmede ten aanzien van de standplaats waarop de woonwagen stond. Op grond van art. 7:231 lid 1 kan ontbinding alleen geschieden door de rechter, behoudens het tweede lid. Overtreding van de Opiumwet leverde op basis van art. 7:231 lid 2 BW een grond voor ontbinding op. De verweerder werd dan ook in het ongelijk gesteld en veroordeelt tot betaling in de proceskosten.

Advocaat huurrecht

Heeft u naar aanleiding van deze bijdrage een vraag of heeft u een kwestie inzake het huurrecht, neem dan contact op met onze advocaat huurrecht voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.