Renovatievoorstel

Niet zelden komt het voor dat er sprake is van achterstallig onderhoud bij de huur van een bedrijfsruimte. Of de verhuurder wenst een renovatie uit te voeren (lees: in geval van sloop alsmede vervangende nieuwbouw of geheel/gedeeltelijke vernieuwing van het desbetreffende pand). Welke rechten kan de huurder van het bedrijfsruimte in zulke gevallen te gelde maken en welke verplichtingen heeft de verhuurder?

Renovatie en dringende werkzaamheden: wettelijke kaders

In art. 7:220 BW is bepaald dat de huurder een medewerkingsplicht heeft ingeval de bedrijfsruimte dient te worden gerenoveerd. Dit is slechts anders indien de huurder hieromtrent een andere afspraak heeft gemaakt met de verhuurder: in tegenstelling tot de meeste andere bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek is deze bepaling niet dwingendrechtelijk van aard. Of de huurder een renovatie van het pand moet dulden -daargelaten of dit in de gegeven omstandigheden ook te zijner gunste kan zijn- dient in ogenschouw te worden genomen in hoeverre de huurder wordt aangetast in zijn woongenot. Hoofdregel is dat de huurder een eventuele inbreuk op het huurgenot moet dulden: de reden hiervoor is dat het recht van eigendom van de verhuurder in de meeste gevallen zwaarder weegt dan het belang van de huurder op ongestoord genot van de huur. Alvorens over te gaan tot renoveren dient de verhuurder eerst een redelijk voorstel bekend te maken bij de huurder.

Redelijk renovatievoorstel van de verhuurder

Alvorens over te gaan tot renoveren dient de verhuurder eerst een redelijk voorstel bekend te maken bij de huurder. Indien hij dit niet doet, zal hij de voorgenomen renovatiewerkzaamheden niet mogen doorvoeren. Bovendien dient het voorstel redelijk te zijn: voor de vraag of hiervan sprake is, is in elk geval van belang dat de aard en de duur van de werkzaamheden in tijdsduur beperkt zijn, dat er een eventuele mogelijkheid bestaat voor de huurder om tijdelijk elders te huisvesten en of er enigerlei financiële consequenties voor de huurder zijn te verwachten gedurende de tijdsperiode waarin de renovatiewerkzaamheden zullen plaatsvinden. Wordt dit geëffectueerd, dan blijkt soms dat de huurder geen hoofdverblijf  heeft in het gehuurde, wat consequenties kan hebben voor de bevoegdheid tot ontbinding door de verhuurder.

Verhuiskostenvergoeding

In geval van renovatie bij een woonruimte kunt u in sommige gevallen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. U kan hiervoor in aanmerking komen als de woning wordt gesloopt of gerenoveerd en u daardoor gedwongen bent om tijdelijk elders te huisvesten. Of u hiervoor in aanmerking komt hangt af van het soort woonruimte. De hoogte hangt hier mede van af, alsmede de datum van verhuizing.

Dagvaarding in geval het renovatievoorstel niet wordt geaccepteerd

Indien de huurder niet akkoord gaat met  het renovatievoorstel dient de gang naar de rechter gemaakt te worden alvorens de renovatiewerkzaamheden kunnen worden voortgezet. De rechter zal vervolgens beoordelen of het renovatievoorstel redelijk is. In tegenstelling tot de renovatie van een woonruimte vindt er bij de huur van een bedrijfspand minder snel een belangenafweging plaats. Dit heeft tot gevolg dat als de verhuurder kan aantonen het pand voor eigen gebruik nodig te hebben, de belangen van de huurder buiten beschouwing blijven bij beoordeling van de vraag of het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden in de kern redelijkerwijs geoorloofd is. In dat geval moet een belangenafweging plaatsvinden tussen huurder en verhuurder. Mag de renovatie doorgang vinden, dan mag de verhuurder in een aantal gevallen vervolgens ook een huurprijswijziging doorvoeren.

Advocaat huurrecht

Een renovatie aan het gehuurde kan in veel gevallen noodzakelijk zijn in verband met de staat van het pand. De verhuurder moet in dat geval wel een redelijk renovatievoorstel doen. De huurder zal hier alleen akkoord mee mogen gaan als de werkzaamheden in tijdsduur beperkt zijn en als hij eventueel de mogelijkheid krijgt elders te huisvesten. Vaak is het verstandig dat partijen kiezen voor mediation om de onderlinge relatie goed te houden. Voor concreet advies over een voorgenomen renovatie, of indien u een geschil heeft inzake een renovatieplan, is onze advocaat huurrecht u graag van dienst.