Bij opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte door de verhuurder, kan de huurder een verlenging van de ontruimingstermijn verzoeken bij de rechter. Dit heet ook wel ontruimingsbescherming. Het verzoek kan enkel worden toegewezen als de belangen van de huurder bij instandhouding van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst. Welke factoren daarbij een rol spelen, legt onze advocaat huurrecht uit aan de hand van een recente uitspraak.
Exploitatie reisbureau
De feiten: de huurder, een VOF, huurt van Havensteder sinds 1 december 2000 een bedrijfsruimte en exploiteert daarin een reisbureau. In de huurovereenkomst met Havensteder is de volgende bepaling opgenomen:
“ (…) Opzegging van deze overeenkomst door één der partijen dient te geschieden per aangetekende brief met bericht van ontvangst en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twee maanden.”
Ontruimingsaanzegging
Op 15 maart 2018 schrijft Havensteder de VOF aan en deelt in die brief mede dat zij voornemens is de huurovereenkomst per 31 mei 2018 op te zeggen, geheel in lijn met de bepalingen uit de huurovereenkomst. Ook wordt tegen deze datum de ontruiming aangezegd. Desondanks blijft de VOF na 31 mei 2018 de huurtermijnen doorbetalen en wordt door de verhuurder geen aanstalten gemaakt de aangezegde ontruiming daadwerkelijk te effectueren.
Huurpenningen of gebruikersvergoeding?
Als een huurovereenkomst wordt opgezegd, dan worden de verschuldigde huurpenningen ná afloop van de huurtermijn aangemerkt als ‘gebruikersvergoeding’. In deze procedure blijft Havensteder de betalingen na 31 mei 2018 echter kwalificeren als huurpenningen, met tot gevolg dat de VOF zich beroept op het feit dat de huurovereenkomst is verlengd, dan wel dat er een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen.
Verlengen van de ontruimingstermijn
De rechter gaat na of het huurregime van art. 7:230a of het huurregime van art. 7:290 BW van toepassing is. In dit laatste geval kan opzegging namelijk alleen onder bepaalde, in de wet geregelde voorwaarden. In het eerste geval kan de VOF een beroep op verlenging van de ontruimingstermijn doen. De rechter valt hiertoe terug op art. 7:230a lid 4 BW, dat luidt:
“Het verzoek wordt slechts toegewezen, indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.”
Voorwaarden voor verlenging ontruimingstermijn
De rechter stelt vast dat van onbehoorlijk gebruik door de huurder geen sprake is, zodat enkel de vraag resteert of de belangen van de huurder ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Overigens is de rechter van mening dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, aangezien dit heeft plaatsgevonden middels aangetekende brief en de nadien betaalde ‘huurpenningen’ dienen te worden aangemerkt als gebruikersvergoeding, ondanks dat Havensteder een andere terminologie heeft gehanteerd.
Belangenafweging
Allereerst voert de VOF aan dat haar belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van Havensteder. Daartoe is zij de mening aangedaan omdat zij zich altijd heeft gedragen als goed huurder, dat zij -ondanks omzetverlies- heeft meegewerkt aan een renovatie, dat zij een vaste klantenkring heeft en dat er geen andere passende bedrijfsruimte in de buurt voorhanden is.
Overige bedrijfsruimte locatiegebonden?
De rechter stelt dat goed huurderschap een wettelijke verplichting is, zodat dit geen rol kan spelen bij een eventuele belangenafweging. Ook het feit dat er geen andere passende (althans, met vergelijkbare prijzen) bedrijfsruimte voorhanden is in de buurt, kan de VOF niet baten omdat dit inherent is aan het ondernemerschap en de veranderende huurmarkt. Tot slot oordeelt de rechter dat een verlening van de ontruimingstermijn niet aan de orde kan zijn omdat de klantenkring van de VOF niet locatiegebonden is en Havensteder daarentegen gemotiveerd heeft onderbouwd dat de branche van de VOF niet langer binnen het winkelgebied past, omdat klanten vooral komen voor winkels die zijn gericht op Food, Fashion en Design. Het belang van Havensteder weegt daarom zwaarder en de VOF dient binnen 14 dagen na betekening van het vonnis alsnog tot ontruiming over te gaan.
Waarom ons
