Redelijk renovatievoorstel bij huur, wanneer is daar sprake van?

Soms komt het voor dat de verhuurder een dringende renovatie dient te verrichten aan een bedrijfspand. De juridische definitie hiervan houdt in: er vindt een sloop of gedeeltelijke/algehele vernieuwing aan het bedrijfspand plaats of er is sprake van gedeeltelijke veranderingen aan het pand. Zelfs sloop kan gelden als renovatie, op voorwaarde dat de aannemer het pand geheel of gedeeltelijk herbouwd. Wat zijn hierbij de belangrijkste aandachtspunten als huurder en verhuurder om rekening mee te houden? Onze advocaat huurrecht legt uit.

Renovatie en groot onderhoud

Renovatie dient strikt te worden onderscheiden van ‘groot onderhoud’. Bij groot onderhoud gaat het om het herstellen of vervangen van delen van de woning. Bestaande voorzieningen kunnen hierbij worden vervangen. Voor de vraag of er sprake is van groot onderhoud is doorgaans van belang of de mate van wooncomfort al dan niet gelijk blijft. Indien het antwoord hierop bevestigend luidt, zal er in de regel sprake zijn van groot onderhoud, op basis waarvan de verhuurder geen toestemming van huurder nodig heeft om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren. Bij particuliere huur komt het dan soms voor dat de verhuurder tot de ontdekking dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in de woning. Bij particuliere huur kan dit op zichzelf een grond opleveren bij een ontbinding van de huurovereenkomst, zeker als de huurovereenkomst – bij particuliere of zakelijke huur -een huurbeding bevat.

Belang huurder bij renovatie

Vaak is het in het belang van een huurder dat de woning of bedrijfsruimte gerenoveerd wordt. Een goed aanzien en bruikbaarheid van het pand geeft immers in potentie een economische meerwaarde. Bij een renovatie aan huurwoningen zal een renovatie in de regel minder welkom zijn als er afbreuk wordt gedaan aan het uiterlijk van de woning, bijvoorbeeld indien klassieke elementen wordt vervangen door nieuwbouw. Deze achteruitgang kan zich ook al reeds voordoen als de verhuurder dubbele beglazing aanbrengt of als de renovatie tot gevolg heeft dat de huurder een hogere huurprijs dient te betalen. Ook kan het lastig zijn voor de huurder van een huurwoning of bedrijfsruimte om tijdelijk elders te huisvesten. Een hogere huurprijs borgt het risico dat de huurder de maandelijkse termijnen niet (langer) kan betalen en een huurachterstand ontstaat. Onder voorwaarden kan de verhuurder dan een ontruiming vorderen.

Gevolgen van de renovatie en toestemming

In tegenstelling tot een renovatie bij de huur van een bedrijfsruimte, heeft de verhuurder van een woonruimte in beginsel de toestemming nodig van de huurder om de voorgenomen renovatiewerkzaamheden te verrichten. De huurder moet dan verplicht een renovatievoorstel voorleggen bij de huurder. Hij kan dan toetsen of hij het renovatievoorstel redelijk vindt. Als hij vindt van niet, dan hoeft de huurder niet akkoord te gaan. De verhuurder kan vervolgens naar de rechter stappen om het renovatievoorstel voor te leggen. In dat geval toetst de rechtbank of het renovatievoorstel redelijk is en dat de verhuurder de renovatie mag doorvoeren. De verhuurder heeft dan wel de bewijslast.

Toetsingskaders voor beoordeling redelijk renovatievoorstel

Voor de vraag of een renovatievoorstel redelijk is, komen een aantal aspecten kijken. Een van de belangrijke factoren bij deze beoordeling is of de beoogde renovatiewerkzaamheden wel in wezen noodzakelijk zijn. De verhuurder heeft doorgaans redelijk voorstel in te dienen bij de huurder mét of zonder voorzetting van de huurovereenkomst. Daarbij speelt de vraag of het renovatievoorstel redelijk is. Hierbij wordt onder meer gekeken naar:

• De aard van de werkzaamheden;
• Of een medewerking door de huurder noodzakelijk is;
• Of de huurder enige financiële consequenties door de renovatie ondervindt;
• Of er sprake is van een huurprijsverhoging voor de huurder;
• Of de huurder de mogelijkheid heeft een vervangende ruimte te vinden.

Indien u van mening bent dat het renovatievoorstel niet redelijk is, kan de verhuurder het voorstel ter toetsing voorleggen aan de rechter. Die beoordeelt vervolgens of er aan de voorwaarden is voldaan. Hierbij worden in elk geval bovenstaande factoren worden door de rechter betrokken in het oordeel. Deze worden door de rechter onderling afgewogen en betrokken in de omstandigheden van het geval. Indien u een geschil heeft inzake een renovatievoorstel kunt u deze ter beoordeling voorleggen aan een advocaat huurrecht. Die zal dan beoordelen of het voorstel redelijk is en wat de kansen en mogelijkheden zijn in een eventuele gerechtelijke procedure.