Schade bij renovatiewerkzaamheden: aannemer aansprakelijk jegens derden?

Een aannemer voert een renovatie uit bij een groot winkelcentrum. Hij brengt buizen aan in een leegstaand souterrain en na een jaar blijken deze buizen het door een foutieve montage te begeven, met grote waterschade tot gevolg voor de nadien ingetrokken huurders. De verzekeraar van de huurders, ASR, spreekt hem hierop vervolgens aan en dient een claim in, waarna ze een gerechtelijke procedure starten. Onze advocaat verbintenissenrecht licht de beslissing van het hof toe.

Renovatiewerkzaamheden

De feiten: de aannemer staat in een contractuele relatie tot de eigenaar van het winkelcentrum. De eigenaar geeft hem de opdracht renovatiewerkzaamheden uit te voeren in het winkelcentrum, waaronder een souterrain. Na de renovatiewerkzaamheden trekken twee huurders in en gebruiken het souterrain als magazijn voor opslag van schoenen en verkoopgoederen. Een jaar later ontstaat een enorme regenbui en de buizen begeven het. De ontstane waterschade is enorm: ASR spreekt de aannemer aan voor een kleine €150.000,-. Zijn eigen verzekeraar weigert echter de ontstane schade te voldoen, stellende dat de aannemer in een contractuele relatie tot de eigenaar van het winkelcentrum staat en met de huurders niets van doen heeft.

Aanvullende omstandigheden

De vraag die bij het hof voorligt, is wanneer een contractspartij onrechtmatig handelt jegens een derde en onder welke voorwaarden die partij in dat geval de geleden schade moet vergoeden. De hoofdregel luidt dat een contractspartij alleen dan jegens derden aansprakelijk is indien er sprake is van ‘aanvullende omstandigheden’, zo heeft de Hoge Raad al in 2004 beslist (arrest Vleesmeesters/Alog, waarin het ook om een huurgerelateerde kwestie ging).

Voorwaarden voor aansprakelijkheid jegens derden

In het uit 2004 daterende arrest heeft de Hoge Raad bepaalt dat de volgende omstandigheden dienen te worden betrokken bij de beoordeling van de vraag of een contractspartij jegens derden aansprakelijk is:

– De hoedanigheid van betrokken partijen;

– De aard en strekking van de desbetreffende overeenkomst;

– De wijze waarop de belangen van de derde partij daarbij zijn betrokken;

– De vraag of deze betrokkenheid bij de contractant kenbaar was;

– De vraag of de derde erop mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien;

– De vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden;

– De aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt.

Vorig jaar heeft de Hoge Raad hieraan nog toegevoegd dat bepalend is in hoeverre de contractant bij haar prestaties uit hoofde van de overeenkomst mede de belangen van derden in ogenschouw diende te nemen. Niet is mede vereist dat de contractant is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.

Tekortkoming bij overeenkomst van belang?

Het hof komt tot de conclusie dat op zichzelf niet bewezen is dat de aannemer tekort is geschoten in de nakoming van haar overeenkomst jegens de eigenaar van het winkelcentrum. Dit is ook niet noodzakelijk: vereist is dat de contractant, gelet op de maatschappelijke zorgvuldigheid, anders had behoren te handelen dan zij had gedaan. Het antwoord van het hof hierop luidt negatief. De reden hiervoor is dat de aannemer niet wist waarvoor het souterrain zou worden gebruikt en hoeveel voorraad en inventaris zij daarin zouden plaatsen. Dit zou wel een mogelijke factor kunnen spelen, maar het hof oordeelt dat ASR hierover te weinig heeft gesteld om daaruit conclusies te trekken. Bovendien speelt mede een rol, aldus het hof, dat de inhoud van de overeenkomst tussen de aannemer en de eigenaar van het winkelcentrum niet vast staat. Daaruit kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de aannemer jegens de eigenaar van het winkelcentrum te kort zou zijn geschoten.

Voorzienbaarheid

Samenvattend concludeert het hof dat de jaar later ingetreden schade voor de aannemer zodanig  voorzienbaar en waarschijnlijk was, dat hij zijn handelen met het oog op de belangen van de huurders daarop had behoren af te stemmen. Het hof wijst de vordering van ASR af.

Categorie

Waarom ons

Gratis kennismakingsgesprek

1000+ zaken behandeld

Flexibel én voordelig

Ook pro-deo

30+ jaar ervaring

Woensdag inloopspreekuur