Winkeliers die een middenstandsbedrijfsruimte huren kunnen bij de verhuurder een verzoek tot overdracht indienen van de huurovereenkomst aan een andere huurder. Dit heet indeplaatsstelling. De nieuwe huurder neemt in dat geval de huurovereenkomst over met alle aanspraken, rechten en verplichtingen. In een recente procedure beoogt een nieuwe huurder echter de gehuurde winkelruimte een andere bestemming te geven. Dient de verhuurder hiervoor toestemming te geven? Onze advocaat huurrecht legt het uit aan de hand van een recent arrest.
Indeplaatsstelling
De feiten: de huurder exploiteert een supermarkt en huurt daarvoor een gedeelte in een winkelcentrum van de verhuurder. Bij die exploitatie maakt hij gebruik van een bepaalde ‘supermarkt-formule’. De huurder draagt op een bepaald moment de huurovereenkomst over aan supermarktketen Hoogvliet, die ook een supermarkt in het gehuurde wenst te exploiteren. Hoogvliet wenst bij de exploitatie gebruik te maken van de Hoogvliet-formule. De verhuurder heeft daarnaast een huurcontract afgesloten met een andere winkelier A in het winkelcentrum. Daarin was een exclusiviteitsbepaling opgenomen waarmee de verhuurder zich verbindt in het winkelcentrum slechts één slijterij toe te staan.
Bestemming?
In de Overeenkomst overdracht huurcontract (indeplaatsstellingsovereenkomst) tussen Hoogvliet en de verhuurder is een bepaling opgenomen, welke luidt: ‘“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ex artikel 7:290 BW ten behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de regionale supermarkt -formule.’
Supermarkt geen slijterij?
Kort na de overdracht besluit Hoogvliet een slijterij te exploiteren in de supermarkt. Daartoe brengt Hoogvliet een kleine wand aan in de supermarkt, waarmee hij een afgesloten gedeelte als slijterij exploiteert. Mede naar aanleiding van een gerechtelijke procedure van winkelier A waarin hij nakoming vordert van het exclusiviteitsbeding, komt de verhuurder in een spagaat terecht. De verhuurder spreekt Hoogvliet in rechte aan en beroept zich op het feit dat een slijterij niet onder een full-service supermarkt valt.
Uitleg overeenkomst: Haviltex criterium?
Uit de bepalingen uit de huurovereenkomst blijkt niet dat het Hoogvliet expliciet verboden was een andere bestemming te geven aan het gehuurde. Daarom komt het aan op een uitleg van het Haviltex-criterium: wat mocht Hoogvliet redelijkerwijs verwachten ten aanzien van de bedoeling van de verhuurder en van elkaar? In dit verband beroept de verhuurder zich expliciet op het feit dat hij er geen moment bij stil heeft gestaan dat hij, door instemming met de aanpassing in de supermarkt-formule, de exploitatie van een slijterij mogelijk maakte. De kantonrechter is het echter hier niet mee eens en oordeelt dat de verhuurder zich dit wel degelijk, althans had behoren te realiseren.
Overwegingen Hof
In de hoger beroepsprocedure bij het hof wordt geoordeeld dat het algemene kennis is dat veel supermarkten een slijterij exploiteren. Daarmee had de verhuurder zich kunnen realiseren dat ook Hoogvliet zulks mogelijkerwijs ook zou doen. Het hof oordeelt dan ook dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft kunnen maken dat hij bij het aangaan van de indeplaatsstellingsovereenkomst een andere bedoeling had ten aanzien van de bestemming van het gehuurde.
Toestemming verhuurder voor verbouwing?
Als laatste strohalm betoogt de verhuurder dat Hoogvliet in strijd heeft gehandeld met de algemene bepalingen van de huurovereenkomst door geen voorafgaande toestemming voor de verbouwing te vragen. Uitzondering op deze toestemming was echter, aldus de bepaling, als het zou gaan om veranderingen en toevoegingen die na afloop van de huurovereenkomst zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. De huurder had echter slechts twee eenvoudige wanden aangebracht voor de slijterij en het hof oordeelt dat hiervoor dan ook geen voorafgaande toestemming was vereist van de verhuurder. Hoogvliet kan aldus de slijterij ongestoord blijven exploiteren.
Waarom ons
