Ontruimingsbescherming

Op grond van art. 7:230a BW kunnen huurders van een bedrijfsruimte in sommige gevallen een verzoek indienen bij de rechter tot verlenging van de huurovereenkomst bij afloop. Dit is met name van belang wanneer de verhuurder de huurovereenkomst bij afloop niet wenst te verlengen en de huurder op grond daarvan gedwongen wordt het pand te ontruimen. Dit kan in sommige gevallen verstrekkende gevolgen hebben. Om die reden geniet de huurder in sommige gevallen ontruimingsbescherming; in zulke gevallen kan de huur, bij wijze van bescherming, voor een termijn van drie jaar worden verlengd ten gunste van de huurder.

Termijn indienen verzoekschrift

De termijn waarbinnen een verzoekschrift tot verlenging (op grond van ontruimingsbescherming) dient te worden ingediend is gesteld op twee maanden nadat de verhuurder heeft laten weten tot opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Als de huurovereenkomst inmiddels is afgelopen ten tijde van het verzoekschrift en de verhuurder heeft laten weten tot ontruiming over te gaan, geniet de huurder gedurende deze periode ontruimingsbescherming. Dit is echter alleen in eerste instantie gunstig voor de huurder, omdat tegen de beslissing van de rechter in eerste aanleg waarin wordt geoordeeld dat ontruiming geoorloofd is, geen hoger beroep mogelijk is. De huurder dient dan ook bedachte te zijn op de termijnen in het huurrecht. Overigens is het tevens belangrijk om te realiseren dat ontruiming alleen dan gerechtvaardigd is indien de verhuurder tevens een aanzegging heeft gedaan dat hij wilt ontruimen. Louter een ontbinding van de huurovereenkomst is dus niet voldoende om het verzoek tot ontruiming te kunnen staven. In elk geval geldt: indien de rechter het verzoek tot ontruimingsbescherming afwijst, stelt de rechter de datum vast waarop de bedrijfsruimte dient te worden ontruimd. Hiertegen staan geen rechtsmiddelen open.

Beslissing aangaande ontruiming

Ontruiming op grond van art. 7:230a BW is alleen mogelijk indien het gaat om overige categorie bedrijfsruimtes. Art. 7:230a BW is dan ook niet van toepassing op de huur van winkelruimtes, waardoor winkeliers geen ontruimingsbescherming op grond van deze bepaling kunnen inroepen. Winkeliers (o.a. winkels, bloemenstallen, horecagelegenheden) vallen namelijk onder de categorie ‘290-bedrijfspanden’  waardoor zij geen beroep kunnen doen op ontruimingsbescherming. Maar in tegenstelling tot wat veelal wordt vermoed, geniet de winkelier juist veel meer bescherming dan de huurder van een bedrijfspand op grond van art. 7:230a BW. De huurder dient namelijk op grond van art. 7:290 BW bij een reguliere middenstandsbedrijf een grond hebben voor de opzegging van de huurovereenkomst. Daarbij dient hij de opzeggingstermijn na te leven die de wet stelt. Als de huurder bovendien niet instemt met opzegging door de verhuurder, dient deze laatste de gang naar de rechter te maken om een beëindiging van de huurovereenkomst af te kunnen dwingen. Deze bescherming geldt echter alleen niet indien de huur voor de eerste keer is aangegaan voor een periode van twee jaar of korter.

Verlenging van de huur op grond van belangenafweging

De rechter zal bij het verzoek tot schorsing van de ontruiming beoordelen welke belangen er in het spel zijn. Indien hij van mening is dat de belangen van de huurder onevenredig worden getroffen, zal hij het verzoek tot schorsing in beginsel toewijzen. Bij zijn oordeel betrekt de rechter in beginsel alle relevante omstandigheden van het geval. Van belang daarbij kan zijn in hoeverre de huurder de mogelijkheid heeft om op korte termijn vergelijkbare bedrijfsruimte te vinden.

Het recht op ontruimingsbescherming geldt niet in de volgende omstandigheden:

1. Indien de huurovereenkomst door de huurder zelf is opgezegd;
2. Indien er sprake is van een grond op basis waarvan de huurovereenkomst is geëindigd (bijvoorbeeld wegens ontbinding of opzegging).

Verlening van de ontruimingsbescherming

In sommige gevallen is een verlenging van de ontruimingsbescherming mogelijk. De rechter zal dan aan de hand van een belangenafweging beoordelen of het verzoek van de huurder aangaande deze verlenging geoorloofd is. Indien de rechter het verzoek toewijst, zal de huurbescherming met maximaal een jaar worden verlengd. In dat geval wordt de ontruimingsverplichting geschorst. In totaal is dit tweemaal mogelijk, waardoor de termijn voor het schorsen van de ontruiming maximaal twee jaar kan bedragen.

Advocaat huurrecht

Bij een verlening van ontruimingsbescherming dient te worden opgemerkt dat de huurder bovendien geen huur dient te betalen, maar een gebruikersvergoeding; de reden hiervoor is dat de huurovereenkomst feitelijk is geëindigd. De hoogte van de gebruiksvergoeding wordt in beginsel bepaald aan de hand van de oorspronkelijke huurprijs. Omdat er strikt genomen niet meer wordt gesproken over een huurprijs, is het in de regel eenvoudiger om een aanpassing van deze vergoeding te verzoeken via de rechter. Onze advocaat huurrecht heeft een grote expertise in het huurrecht en staat zowel huurders als verhuurders bij. Neem contact op voor vrijblijvend advies.