Ontbinding huurovereenkomst

Onder bepaalde omstandigheden kan de huurovereenkomst door de huurder of verhuurder worden ontbonden. Al lijkt dit veel op de meer gangbare term ‘opzegging’ zijn er duidelijke verschillen tussen beide begrippen: bij een opzegging wordt de overeenkomst -indien zulks in de voorwaarden en afspraken is bepaald- beëindigd. De huurovereenkomst houdt op tussen beide partijen te bestaan. Bij ontbinding vervallen de verplichtingen van beide partijen die uit hoofde van de overeenkomst nog tussen partijen zouden bestaan en ontstaan er ongedaanmakingsverbintenissen: dit leidt ertoe dat de huurder het genot over de ruimte terug zal moeten verschaffen aan de verhuurder enerzijds en dat de verhuurder eventuele verplichtingen, die nog uit hoofde van de overeenkomst verschuldigd zouden zijn, ongedaan dient te maken. Ontbinding is veelal aan orde indien een van beide partijen ‘tekortschiet’ in de nakoming van de overeenkomst: dat geeft onder omstandigheden de andere partij de bevoegdheid om de overeenkomst op die grond te beëindigen en een vordering tot schadevergoeding in te dienen.

Opzegging van een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten worden in de regel aangegaan voor de duur van vijf plus vijf jaar. Dit heet in juridisch jargon ook wel de huur van een ‘290 bedrijfsruimte’: deze bepaling is gebaseerd op art. 7:290 BW. Opzegging van de huurovereenkomst kan in zulke gevallen alleen door middel van een schriftelijk aantekende brief waarin de gronden voor opzegging zijn genoemd. Opzegging kan alleen indien de huurder en de verhuurder een opzegtermijn van tenminste een jaar in acht hebben genomen. Niet-naleving van dit voorschrift leidt ertoe dat de overeenkomst na de eerste termijn met nog eens vijf jaar wordt verlengd. Pas na tien jaar zal de overeenkomst van rechtswege worden ontbonden. Opzegging gedurende deze periode door de verhuurder is alleen mogelijk als de huurder met de opzegging instemt.

Verzoek tot ontbinding bij de rechter

Stemt de huurder niet in met opzegging? In dat geval dient de verhuurder de gang naar de rechter te maken en een verzoek in te dienen tot ontbinding van de overeenkomst. Als de huurovereenkomst pas vijf jaar loopt, kan de verhuurder de overeenkomst voor na afloop van de eerste vijf jaar alleen opzeggen indien er sprake is van een slechte bedrijfsvoering door de huurder. Of als de verhuurder het verhuurde dringend zelf nodig heeft. Na tien jaar heeft de verhuurder naast deze twee gronden de mogelijkheid de huurovereenkomst op tezeggen indien de huurder niet ingaat op een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst. De huurder heeft deze beperkingen veelal niet en kan tussentijds opzeggen na het verstrijken van de vijfjaarstermijn zonder verdere opgave van reden.

Opzegging en ontbinding van de huurovereenkomst

Is er geen sprake van opzegging door de huurder of verhuurder? Dan kan de huurovereenkomst alleen tussentijds eindigen door ontbinding. In dat geval dient de huurder tekort te schieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld doordat hij openstaande huurtermijnen niet betaalt, schade aan het verhuurde toebrengt of in strijd handelt met een afspraak uit de huurovereenkomst. Ontbinding van de overeenkomst kan n iet als er slechts sprake is van een geringe tekortkoming. Omdat ontbinding een ingrijpend middel is, dient dit in verhouding dient te staan tot de tekortkoming. Als voorbeeld kan worden gedacht de situatie dat er slechts eenmaal een betalingstermijn voor de huur wordt overschreden, terwijl daarvoor altijd een degelijk betalingspatroon is gehanteerd door de huurder. Of er sprake is van een grond voor ontbinding hangt vaak af van de omstandigheden van het geval. Doorgaans zal, indien het oordeel gerechtvaardigd is dat de huurder zich niet heeft gedragen als goed huurder, voldoende aanknopingspunten zijn om het contract op een nader te specificeren grond te ontbinden. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van een huurachterstand. 

Snel ingrijpen vereist: kort gedingprocedure

Een reguliere procedure bij de rechtbank kan enkele maanden tot jaren in beslag nemen. Indien u als huurder of verhuurder een spoedvoorziening behoeft, kan een kort gedingprocedure worden gestart. In dat geval wordt een ‘voorlopige voorziening’ getroffen totdat in de bodemprocedure is beslist. In de praktijk heeft een vonnis van de Voorzieningenrechter echter al vaak een definitief karakter. Het nadeel van een kort gedingprocedure is dat partijen -vanwege de relatieve eenvoudig van een kort gedingprocedure- beperkt de mogelijkheid hebben om bewijs te leveren als getuigenverhoor et cetera. Een kort gedingprocedure is bij uitstek wel een geschikt middel om een vordering tot ontruiming in te stellen. In de praktijk worden dergelijke vorderingen dan ook vaak door middel van een kort geding ingesteld zonder het eerst op een bodemprocedure aan te laten komen. Een huurder van overige bedrijfsruimte geniet wel over het algemeen een ontruimingsbescherming. 

Advocaat huurrecht

Huurders genieten speciale bescherming. Daarom dient een verzoek tot ontbinding in de regel dan ook te worden onderbouwd met zwaarwegende redenen. Onze advocaat huurrecht kan u in dit kader meer advies geven.