Huurprijswijziging

Onder sommige omstandigheden mag de verhuurder van een bedrijfsruimte de huur wijzigen. De voorwaarden hiervoor zijn echter streng: de reden hiervoor is de bepalingen inzake huur, zoals opgenomen in Burgerlijk Wetboek 7, dwingendrechtelijk van aard zijn. Dat betekent dat er van een aantal bepalingen niet kan worden afgeweken door middel van een contractuele afspraak. Dat betekent dat ook huurders van bedrijfsruimte, zoals winkeliers, huurbescherming genieten. Alleen als de rechter akkoord gaat met een huurprijswijziging, kan deze worden doorgevoerd. Overigens is het belangrijk om te weten dat een verhuurder een pand alleen mag verhuren als er geen huurbeding in een eventuele hypotheekakte is opgenomen. Het bestaan daarvan kan eventueel door middel van een exhibitievordering worden achterhaald.

Wijzen van huurprijswijziging

Het komt met enige regelmaat voor dat de huurder van een bedrijfsruimte de huurprijs niet meer kan betalen, of dat de onderneming gevaar loopt in verband met de hoge huurprijzen. In dat geval kan de winkelier bij de rechter afdwingen dat er een huurverlaging plaatsvindt. Dit kan bijvoorbeeld indien er duidelijke gronden zijn dat de prijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de omgeving geenszins vergelijkbaar zijn met de huurprijs die de huurder van het bedrijfspand betaalt. Een verzoek tot huurprijswijziging kan alleen worden ingediend na afloop van de eerste termijn (ingeval het gaat om een contract voor bepaalde tijd) en steeds na verloop van vijf jaar ingeval het gaat om een contract voor onbepaalde tijd.

Toetsing van huurprijs vergelijkbare bedrijfsruimte

Zoals gezegd kan, voor een beoordeling of de huurprijs in het gegeven geval onredelijk is, worden getoetst wat de hoogte is van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving.  Dit kan mede worden getoetst aan de hand van een deskundigenrapport, op basis waarvan de rechter een oordeel neemt. Hij is hiertoe niet verplicht, maar een degelijk deskundigenrapport geeft meestal voldoende onderbouwing voor de rechter om de aanbevelingen en conclusies uit het rapport over te nemen. Overigens is het bij een huurprijswijziging altijd noodzakelijk om een degelijk rapport op te stellen: hiertoe schakelt de rechter (of de advocaat) een derde partij is met enige relevante expertise in het vakgebied. In gerechtelijke procedures blijkt het vaak te draaien om de vraag wanneer iets kan worden aangemerkt als vergelijkbare bedrijfsruimte en wanneer niet. Op welke aspecten wordt hierbij immers gelet en in welk opzicht kan een bedrijfsruimte -in economisch opzicht- als vergelijkbaar worden beschouwd? In de praktijk blijkt dit niet zelden een lastig discussiepunt. Voor de vraag of er sprake is van een vergelijkbare bedrijfsruimte wordt onder meer gekeken naar de bouwkundige kwaliteit van het hand, de ligging en omvang alsmede de bereikbaarheid van de bedrijfsruimte.

Berekening hoogte huurprijswijziging

Hoe wordt nu bepaald wanneer een prijswijziging in de gegeven maatstaven redelijk is? De wet geeft in art. 7:303 BW aan dat in elk geval de rechter zich een oordeel moet vellen over de vraag of een huurprijswijziging in dergelijke omstandigheden toelaatbaar moet worden geacht, wanneer de huurder en verhuurder het er niet over eens zijn dat er -gelet op de prijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de omgeving- sprake is van een marktconforme huurprijs. Overigens gaat het bij een herziening van de huurprijs altijd om een herziening van de ‘kale huurprijs’. Gezien de kosten van een gerechtelijke procedure is het aan te raden om eerst te trachten een minnelijke regeling te treffen met de huurder of verhuurder, maar in de praktijk blijkt dit vaak niet mogelijk te zijn. Tegen een huurprijswijziging of tegen een huurachterstand ten gevolge van de huurprijswijziging kan worden opgetreden. Wel geniet een huurder doorgaans ontruimingsbescherming. 

Toepasbaarheid van prijswijziging bedrijfsruimte

De hierboven genoemde wettelijke bepalingen inzake de huur van een bedrijfsruimte zijn van toepassing op de zogeheten ‘middenstandsbedrijfsruimte’, zoals winkels en horecagelegenheden. Voor overige bedrijfsruimtes zoals kantoorpanden geldt deze bepaling niet: in dat geval dienen partijen zelf afspraken te maken over de hoogte van de huurprijs. Een advocaat huurrecht kan evenwel nagaan welke kansen en mogelijkheden u heeft als (ver)huurder om een prijswijziging te realiseren.

Advocaat huurrecht

Huurprijswijzigingen komen met enige regelmaat voor. In een aantal gevallen kunnen hierover goede afspraken worden gemaakt tussen de huurder en de verhuurder. Afhankelijk van de relatie kunnen partijen kiezen om tot een oplossing te komen via mediation. Indien u advies nodig heeft bij een huurkwestie, is onze advocaat huurrecht u graag van dienst.