Onlangs stond een geschil centraal bij het hof Amsterdam of de vereniging van eigenaren (VvE) mocht besluiten dat een nooduitgang moest worden aangebracht binnen een – beweerdelijk – gemeenschappelijke ruimte. De appartementseigenaar vond dat dit binnen een privégedeelte van het pand lag en vorderde dan ook een verklaring voor recht dat dit besluit nietig was. Wat de feiten waren en hoe het oordeel van het hof luidde, bespreekt onze advocaat VvE-recht.
Feiten en omstandigheden
Het pand was, blijkens de akte van splitsing, onderverdeeld in vijf appartementsrechten. Het ging om een souterrain, een woning op de belegage, een woning op de eerste verdieping, een woning op de tweede verdieping en tot slot een woning op de derde en vierde verdieping (één woning). De akte van splitsing dateerde reeds uit 1999.
Akte van splitsing
De akte van splitsing bevatte bepalingen over privégedeeltes en gemeenschappelijke ruimte. Het was een eigenaar onder meer verboden om zonder toestemming van de VvE veranderingen aan te brengen aan gemeenschappelijke gedeeltes, ook als deze zich in privégedeeltes bevonden.
Akte van ondersplitsing
Eind 2013 besloot de eigenaresse van de woning op de derde en vierde verdieping te splitsen om deze te splitsen in twee aparte woningen. Dat gebeurde door middel van een akte van ondersplitsing. Bij de akte van splitsing en de akte van ondersplitsing was een tekening gemaakt over de bouwsituatie. De woningen tussen de derde en vierde verdieping werden gesplitst door een trap met bordes.
Besluit VvE: realisering van nooduitgang
Halverwege juni 2018 besloot de VvE dat er een nooduitgang moest komen vanuit het trappenhuis tussen de woningen op de derde en vierde verdieping. De eigenaresse van de vierde verdieping was het daar niet mee eens en was van oordeel dat dit besluit nietig was. Volgens haar mocht de VvE hier namelijk niet over oordelen, omdat het trappenhuis een privégedeelte betrof.
Uitleg aktes en splitsingstekeningen
Vervolgens rees de vraag hoe de akte van splitsing, de akte van ondersplitsing en de splitsingstekeningen moesten worden uitgelegd. De aktes gaven hierover geen eenduidigheid. Een en ander leidde ertoe dat de kantonrechter de VvE in het gelijk stelde omdat hij overwoog dat het trappenhuis wél gemeenschappelijke ruimte was.
Bedoeling opsteller splitsingstekening leidend?
Het hof overwoog anders en betrok hierbij het feit dat uit de bouwtekeningen een kennelijke bedoeling van de opsteller volgde. Er was ook sprake van een tegenstrijdigheid, omdat het VvE-reglement en het daarop van toepassing verklaarde Modelreglement 1992 het trappenhuis kwalificeerde als zijnde gemeenschappelijk. Uit de splitsingstekening volgde echter dat het trappenhuis binnen een privégedeelte lag.
Privé of gemeenschappelijke ruimte
Ondanks de schijnbare tegenstrijdigheid kende het hof doorslaggevende betekenis toe aan de wijze waarop de splitsingstekening en de ondersplitsingstekening was opgesteld. Blijkens de splitsingstekening betrof het trappenhuis een privégedeelte, terwijl de ondersplitsingstekening uitging van een gemeenschappelijk gedeelte. Dit gemeenschappelijke gedeelte had echter alleen betrekking op de verhouding tussen de eigenaren van de derde en vierde verdieping.
Hof: nietig besluit
Hieruit volgde dat de VvE inderdaad niet bevoegd was om een besluit te nemen dat betrekking had op het privégedeelte en derhalve te doen gelasten een nooduitgang te realiseren. Het besluit was zodoende inderdaad nietig. Uiteindelijk was het niet de VvE zelf die in het ongelijk werd gesteld, maar een belanghebbende (een appartementslid). Het hof overwoog in het kader van de proceskosten dat deze voor rekening van de belanghebbende behoorde te komen, daar de VvE zelf geen verweer had gevoerd tegen de eis.
Waarom ons
