Particuliere kopers van woningen genieten specifieke koopbescherming. Dat bestaat uit een aantal onderdelen, maar de voornaamste zijn dat een koopovereenkomst alleen schriftelijk geldig is en dat kopers drie dagen bedenktijd hebben. Daarna is de koop definitief. Gaat het om de koop van een zakelijk pand, dan geldt die bescherming niet. Recent trachtte een zakelijke koper met een beroep op consumentenbescherming om de aankoop van een pand op die manier ongedaan te maken. Onze advocaat verbintenissenrecht bespreekt de procedure en legt uit onder welke omstandigheden een (zakelijke) koper aanspraak kan maken op koopbescherming.
Feiten en procesverloop
In de procedure hadden een tweetal kandidaat-kopers een B.V. opgericht. De oprichting was formeel nog niet rond en het betrof aldus een B.V. in oprichting. De wet bepaalt dat de oprichters in dat geval hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle rechtshandelingen die op dat moment verricht worden. Is de oprichting eenmaal definitief, dan kan de B.V. die rechtshandelingen bekrachtigen zodat de hoofdelijke aansprakelijkheid komt te vervallen. In dat geval is de B.V. statutair aansprakelijk voor alle schulden.
Overeenstemming koopprijs
In afwachting van de definitieve oprichting van de B.V. traden de twee kandidaat-kopers in onderhandeling over de aankoop van een pand in Den Haag. De kandidaat-kopers brachten bij de makelaar telefonisch een bod uit van €12.000.000,-. De makelaar gaf daarop aan dat een bod enkel schriftelijk kan worden uitgebracht en dat een marktconform bod bovendien ten minste €15.000.000,- bedroeg. In de periode daarop bereikten zij overeenstemming over de aankoop van het pand ter waarde van dit bedrag.
B.V. in oprichting
Aansluitend schakelden partijen een notaris is in die de akte van levering zou opstellen. Die stelde vast dat aan de zijde van de verkoper, LVM (een B.V.) een rechtsgeldige vertegenwoordiger de koopovereenkomst diende te bekrachtigen. N.a.v. correspondentie over en weer bekrachtigde de directeur van LVM de koopovereenkomst met de kandidaat-kopers van de B.V. in oprichting. Er waren nog geen handtekeningen gezet op de koopovereenkomst, maar uit de gevoerde mailcorrespondentie bleek dat partijen het in elk geval eens waren over de aankoop van het pand, de prijs, de datum van overdracht en levering. Ook hadden zij afspraken gemaakt over het (ontbreken) van ontbindende voorwaarden. De koop zou aldus direct definitief zijn, zodat bijvoorbeeld het bestaan van een financieringsvoorbehoud niet aan de orde was.
Afbreken aankoop
Een week later stuurde een van de kandidaat-kopers aan de directeur van LVM de volgende mail:
“Hierbij wil ik u mededelen dat ik na intensief onderzoek afzie van de aankoop van het pand gelegen aan [het adres].
Essentiele informatie omtrent de bestemming gaf de doorslag. Drie maal toe is er een verzoek gedaan tot bestemmingswijziging voor detailhandel, echter met een negatief resultaat. Detailhandel is niet toegestaan. De huidige bestemming is bedrijvigheid (kantoor) wat niet voldoet aan het beoogde concept voor detailhandel.
Met vriendelijke groet,
(handtekening)
Dhr. [kandidaat-koper 1] ”
Verklaring voor recht
LVM was het hier niet mee eens en stelde zich op het standpunt dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Zij startte daarop een procedure en dagvaarde beide kandidaat-kopers en de B.V. in oprichting. LVM stelde zich op het standpunt dat er een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand was gekomen. Beide kandidaat-kopers hadden immers een bod uitgebracht, dat de directeur van LVM namens de aandeelhouders had bevestigd. Zij vorderde bij de rechter een verklaring voor recht dat er sprake was van een koopovereenkomst. Ook vorderde zij een verklaring voor recht dat de kandidaat-kopers in persoon aan die koopovereenkomst gebonden zijn.
Onvoorwaardelijk aanbod?
De kandidaat-kopers waren daarentegen van oordeel dat er geen sprake was van een onvoorwaardelijk bod, maar dat er sprake was van een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Ook stelden zij zich op het standpunt dat zij het pand als consumenten wilden kopen, zodat een koopovereenkomst enkel geldig is als deze schriftelijk is. Daarvan was in deze procedure geen sprake. Tot slot zouden zij, nu er sprake was van een consumentenkoop, een bedenktijd zijn van drie dagen na aankoop van de schriftelijke overeenkomst.
Niet-ontvankelijk bij B.V. in oprichting
De rechtbank overwoog allereerst dat een B.V. in oprichting niet bevoegd is om in rechte op te treden. Dat betekent dat het niet mogelijk is om tegen die B.V. rechtstreeks een vordering in te stellen. LVM werd t.a.v. die B.V. dan ook niet-ontvankelijk verklaard. Ten aanzien van de vraag of er sprake was van een consumentenkoop, oordeelde de rechtbank dat deze bepalingen om twee redenen niet van toepassing waren. Ten eerste handelden de kandidaat-kopers niet als consument, en ten tweede is het pand geen woning. Daarmee staat vast dat hen geen koopbescherming toekomt. Ter zitting had kandidaat-koper 1 desgevraagd verklaard dat hij het pand wilde aankopen om daarin detailhandel te vestigen. Omdat dit vanwege het bestemmingsplan achteraf niet mogelijk bleek, is de koop toch niet doorgegaan. Het pand had bovendien de bestemming ‘kantoor’, maar van wonen in het pand is nooit sprake geweest. Het ging aldus niet om een koopwoning en de kandidaat-kopers kwam geen koopbescherming toe.
Overeenstemming over essentialia
Omdat er bovendien overeenstemming was bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, was de rechtbank van oordeel dat er rechtsgeldig een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Nu de B.V. in oprichting nog niet was geformaliseerd, waren beide kandidaat-kopers hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de koopovereenkomst.
Waarom ons
