Tegenwoordig is het vinden van betaalbare huurruimte voor velen een probleem, met name voor studenten die op kamers gaan. Het bevreemdt daarom niet dat er soms juridische onenigheid kan ontstaan wanneer een verhuurder van plan is om de contractuele relatie te beëindigen. In een recent arrest van het Hof Den Haag stond een zeer specifieke huurkwestie centraal, namelijk de vraag onder welke omstandigheden het aanbieden van een campuscontract aan huurders die niet langer student zijn, redelijk is. Onze advocaat huurrecht bespreekt deze zaak.
Casus: campuscontract in de zin van art. 7:274d BW
In deze zaak verhuurt DUWO voor het overgrote deel studentenwoningen. Zij maakt daarbij actief gebruik van een doorstroombeleid en vanaf 2007 sluit zij alleen nog campuscontracten af. Dit zijn huurovereenkomsten die voldoen aan het bepaalde in art. 7:274d BW. Huurders die een woning hebben gehuurd vóór deze periode en die niet langer student zijn, wordt het aanbod gedaan om een campuscontract te accepteren of om de huurovereenkomst te beëindigen. DUWO had bij brief van 24 april 2013 de huurovereenkomst met partij X opgezegd.
Hat-eenheid
De huurder in de procedure had per 21 juli 2003 een huurovereenkomst gesloten met DUWO. Op 15 november 2012 had DUWO de huurder aangeschreven en geïnformeerd over dit doorstroombeleid. De huurder werd de keuze voorgelegd om een campuscontract te accepteren of om de huurovereenkomst te beëindigen. Omdat de huurder niet inging op dit aanbod, had DUWO bij brief van 23 april 2013 de huurovereenkomst opgezegd. Zij stelde de woning dringend nodig te hebben voor eigen gebruik.
Kantonrechter
In de procedure voor de kantonrechter vordert DUWO een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd en vraagt de kantonrechter een datum vast te stellen voor de ontruiming. De kantonrechter wees de vorderingen af.
Hoger beroep
In de hoger beroepsprocedure oordeelde het Hof dat er sprake was van een studentencomplex. Als studenten ten tijde van het invoering van art. 7:274d BW huurder waren van een studentenwoning, van hen verwacht mag worden in te stemmen met de aanvulling zoals DUWO die aan huurder had voorgelegd. Het Hof achtte het redelijk dat de huurder zou instemmen met het door DUWO voorgelegde campuscontract.
Redelijk aanbod
Volgens het Hof moet het aanbod van een campuscontract worden opgevat als een redelijk aanbod in de zin van art. 7:274d BW. Hiervan is volgens het Hof echter geen sprake als de positie van een huurder in negatieve zin afwijkt van studenten ten aanzien waarvan DUWO zich kan beroepen op dringend eigen gebruik. De huurder was van mening dat dit het geval was, omdat zijn positie op de woningmarkt verandert van doorstromer naar starter. Volgens het Hof voldeed hij echter niet aan deze definitie. Een starter is een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd geen zelfstandige woonruimte leeg achterlaat voor verkoop of huur. In dit geval zou huurder echter wel een zelfstandige woning voor verhuur achterlaten.
Onvoldoende onderbouwing
De huurder had volgens het Hof onvoldoende onderbouwd dat hij onevenredig benadeeld werd door het campuscontract. Het aanbod van DUWO werd dan ook aangemerkt als een redelijk aanbod. Het Hof vernietigde de uitspraak van de kantonrechter en gaf de huurder alsnog één maand de tijd om op het aanbod van DUWO in te gaan. Zou hij dit niet doen, dan zou de huurovereenkomst op 1 december 2018 ten einde komen.
Waarom ons
