Huurders van een middenstandsbedrijfsruimte (waaronder winkels, horeca en ambachtsbedrijven vallen) genieten een ruime huurbescherming. Een van de mogelijkheden om tot een voortijdige beëindiging vóór afloop van de huurtermijn te komen is als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Wat zijn hiervoor de voorwaarden zijn, legt onze advocaat huurrecht uit aan de hand van een recente uitspraak.
Voorgenomen renovatiewerkzaamheden
De feiten: de huurder, A, huurt al ruim 22 jaar een deel van een winkelcentrum van de verhuurder, Wereldhave. Op 26 september 2016 schrijft zij A aan met de mededeling dat zij het winkelcentrum wil renoveren en dat door die renovatiewerkzaamheden de door A gehuurde bedrijfsruimte in zijn geheel zou komen te verdwijnen. Wereldhave zegt om die reden de huurovereenkomst met A op tegen 1 oktober 2017.
Investeringen: vestiging op andere locatie?
A is het uiteraard niet eens met deze aanzegging en geeft daarop aan veel te hebben geïnvesteerd in de locatie: onder meer in inrichting, reclame en apparatuur. Ook heeft zij een grote klantenkring ontwikkeld en daarmee veel goodwill opgebouwd. Tot slot geeft zij aan dat de dochter van A na het pensioen van A het bedrijf wil voortzetten. Ondanks dat de huurder herhaalde verzoeken daartoe heeft gedaan lijkt de verhuurder ook niet bereid mee te werken aan een vestiging van het bedrijf op een andere locatie in het winkelcentrum.
Dringend eigen gebruik
Voor de rechtbank vordert Wereldhave primair een beëindiging van de huurovereenkomst op grond van eigen gebruik en subsidiair op grond van een afweging van belangen. Beide vorderingen vallen echter nadelig uit voor Wereldhave: de rechter oordeelt dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik door Wereldhave en dat een belangenafweging in het voordeel moet uitvallen van A. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Voorwaarden voor dringend eigen gebruik
Voor een vordering op grond van dringend eigen gebruik is vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat zij het gehuurde persoonlijk in ‘duurzaam gebruik’ wil nemen. Van duurzaam gebruik kan sprake zijn als de verhuurder tot renovatie van de bedrijfsruimte wil overgaan zonder dat beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Voor dit laatste is vervolgens van belang of ‘plaats en functie’ na de voorgenomen renovatie al dan niet gelijk blijft. Zo ja, dan geldt als uitgangspunt dat de huurovereenkomst moet worden voortgezet.
Dringend eigen gebruik: plaats en functie
Ingeval van dringend eigen gebruik in verband met renovatie moet dus worden nagegaan of ‘plaats en functie’ na de renovatie worden gewijzigd. Dit moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. In de procedure voert Wereldhave aan dat de door A gehuurde bedrijfsruimte na de renovatie zal komen te vervallen en zal opgaan in de naastgelegen Jumbo. Volgens de rechter zegt dit echter alleen iets over de ‘plaats’ en niet over ‘plaats en functie’. Dat het gehuurde door de renovatie dus zal worden gewijzigd is op zichzelf niet voldoende.
Bestemming
Wat betreft ‘plaats en functie’ wordt geoordeeld dat na de renovatie de bestemming van het winkelcentrum hetzelfde blijft. Wereldhave onderbouwt in de procedure onvoldoende dat de functie van het winkelcentrum met de renovatie wordt gewijzigd. Zo zou bijvoorbeeld een nieuw aanbod van het winkelcentrum, waaronder luxere winkels of een ander winkelassortiment dan de winkel van A, een indicatie kunnen geven dat aan het winkelcentrum een nieuwe functie wordt gegeven. Wereldhave geeft echter in de procedure aan dat zij bereid is A alsnog een unit in het winkelcentrum aan te bieden. Volgens de rechter toont dat aan dat het assortiment van A ook in het nieuwe winkelcentrum past en aldus de functie van het winkelcentrum niet wordt gewijzigd.
Dringend eigen gebruik: bijkomende omstandigheden?
Tot slot oordeelt de rechter dat naast een wijziging van ‘plaats en functie’, ook bijkomende omstandigheden een rol kunnen spelen bij de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik. Wereldhave voert echter in de procedure hiervoor niets aan, zodat de rechter dit buiten beschouwing laat.
Belangenafweging?
De laatste vraag die de rechter beantwoordt is of een belangenafweging ertoe behoort te leiden dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd. A voert hieromtrent aan dat hij al 22 jaar met succes zijn zaak in het winkelcentrum exploiteert, dat zijn zaak in de top 15 van winkels staat en dat zijn klanten zelfs ‘een wilde actie’ hebben gehouden voor het behoud van zijn zaak. De rechter oordeelt dat Wereldhave zelf ook belang heeft bij een winkel met vast publiek, omdat andere winkeliers immers daarvan ook zullen profiteren. Wereldhave voert daartegen onvoldoende gronden aan, zodat zij door de rechter in het ongelijk wordt gesteld. Zowel de vordering op grond van dringend eigen gebruik als belangenafweging wordt afgewezen.
Waarom ons
