Termijnbescherming winkelruimte

In geval van een huurovereenkomst genieten huurders van winkelbedrijfsruimtes een zekere mate van huurbescherming. Dat betekent dat na afloop van de eerste vijfjaarstermijn de huurovereenkomst wordt verlengd met vijf jaar. De standaardtermijn voor een huurovereenkomst is vijf jaar: de wet zegt namelijk dat een huurovereenkomst die voor korter dan deze periode wordt overeengekomen, automatisch voor een periode van vijf jaar geldt. Na afloop van de huurovereenkomst wordt deze termijn automatisch met vijf jaar verlengd. Deze bepalingen zijn van dwingend recht, hetgeen inhoudt dat er van deze termijn niet contractueel kan worden afgeweken. Per definitie is er geen sprake van huurbescherming indien de huurovereenkomst wordt overeengekomen voor de duur van tien jaar: in dat geval is de maximale termijn voor huurbescherming zoals neergelegd in art. 7:290 BW immers al benut.

Standaardtermijn in de huurovereenkomst

Zoals gezegd geldt een huurovereenkomst voor de huur van een winkelruimte (bedrijfsruimte) altijd voor minimaal vijf jaar. Wordt dus een kortere periode overeengekomen, dan verlengd de wet deze automatisch tot bovengenoemde duur van vijf jaar. Dit geldt zelfs er sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd: deze wordt dan verkort tot maximaal vijf jaar. In eerste instantie een huurovereenkomst afsluiten voor onbepaalde tijd is dus niet mogelijk.

Op welke wijze dient de huurovereenkomst tussentijds te worden opgezegd?

In beginsel is opzegging van de huurovereenkomst door de huurder vóór afloop van de termijn alleen mogelijk indien dit contractueel is overeengekomen. De verhuurder heeft deze mogelijkheid niet. Zowel de huurder als de verhuurder hebben wel de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de overeenkomst. Daarbij geldt wel dat de verhuurder alleen de mogelijkheid heeft om in dat geval op te zeggen indien er sprake is van een opzeggingsgrond en dient bovendien minimaal één jaar voor het einde van de overeenkomst te geschieden. Soms wordt een huurovereenkomst ‘stopgezet’ om renovatiewerkzaamheden te kunnen uitvoeren.

Welke opzeggingsgronden zijn er voor de verhuurder?

De verhuurder kan na afloop van de vijfjaarstermijn alleen opzeggen indien a) de huurder zijn bedrijfsvoering niet goed heeft uitgeoefend en b) als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Overigens kan het in dit laatste geval ook mogelijk zijn dat de verhuurder plannen heeft om het gehuurde te renoveren en hij zulks niet kan doen zonder opzegging van de huurovereenkomst. Na afloop van tien jaar gelden onverkort dezelfde opzeggingsgronden.

Op welke wijze dient de verhuurder op te zeggen?

De verhuurder dient een aantal voorschriften in acht te nemen bij het opzeggen van de huurovereenkomst. Zo dient hij in elk geval de wettelijke gronden voor de opzegging te vermelden (zie hiervoor). Het komt niet zelden voor dat de huurder het niet eens is met de door de verhuurder aangevoerde gronden: in dat geval dient hij de gang naar de rechter te maken, die vervolgens een tijdstip kan vaststellen waarop de overeenkomst wordt ontbonden indien hij de wettelijke opzeggingsgronden rechtvaardig acht.

Welke voorwaarden gelden na afloop van tien jaar?

Als het contract inmiddels al tien jaar heeft voortgeduurd verandert de mate van huurbescherming en krijgt de verhuurder meer mogelijkheden tot opzegging. In dat geval vindt er een belangenafweging plaats tussen opzegging door de verhuurder enerzijds en voortzetting van de huurovereenkomst door de huurder anderzijds. Als de huurder het niet eens is met opzegging door de verhuurder dient de verhuurder ook in dit geval de gang naar de rechter te maken om beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen.  Als er gedurende enige tijd sprake is van wanprestatie -ongeacht hoe lang de overeenkomst heeft voortgeduurd- heeft de verhuurder voorts de mogelijkheid om de overeenkomst tussentijds te ontbinden. Bijvoorbeeld omdat er sprake is (geweest) van een huurachterstand. 

Advocaat huurrecht

Huurders van een winkelruimte genieten een zekere mate van huurbescherming. Vaak loopt een huurcontract al enkele jaren. Aan de andere kant geldt dat opzegging van de huurovereenkomst door de huurder lang niet altijd in alle gevallen conform de standaard is. Onze advocaat huurrecht heeft jarenlange ervaring en staat zowel huurders als verhuurders bij met advies omtrent dergelijke vraagstukken.