Recentelijk boog het Hof Den Haag in twee aparte procedures zich over een huurgeschil tussen een verhuurder en twee huurders. Een opmerkelijke procesgang, waarbij de verhuurder kennelijk in een spagaat zat omdat hij zich niet realiseerde dat hij met een andere huurder de afspraak had gemaakt geen andere slijterijen in een winkelcentrum toe te staan. De nieuwe huurder wilde dat echter wel. Het Hof deed op dezelfde dag uitspraak in beide procedures en uiteindelijk kwam de verhuurder er relatief goed van af. Onze advocaat huurrecht bespreekt de uitkomst en licht toe.
Exploitatie winkelcentrum
Wat was er aan de hand? De verhuurder was eigenaar van een winkelcentrum. Op enig moment sloot hij een huurovereenkomst met supermarktketen Plus die in een gedeelte van het winkelcentrum een supermarkt zou exploiteren volgens haar eigen supermarkt-formule. In de huurovereenkomst met de verhuurder was bepaald: (…) winkelruimte conform Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 290 ten behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de landelijke PLUS -formule. (…)
Indeplaatsstelling
Enige tijd later besloot Plus met haar vestiging het winkelcentrum te verlaten en zocht een andere supermarktketen die interesse had om de huurovereenkomst over te nemen. Supermarktketen Hoogvliet bleek interesse te hebben en samen met de verhuurder werd op 17 april 2015 een Overeenkomst tot overdracht huurovereenkomst getekend (ook wel: indeplaatsstelling). Ook namen zij een specifieke bepaling in de indeplaatsstellingsovereenkomst op, welke luidde: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ex artikel 7:290 BW ten behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de regionale Hoogvliet -formule. (…).
Spagaat voor de verhuurder?
Wat de verhuurder zich niet realiseerde, is dat de Hoogvliet-formule tevens betekende dat zij een slijterij zou exploiteren. Dit bracht de verhuurder in een lastige positie, want op 1 januari 2014 had zij in een huurovereenkomst met een andere huurder in het winkelcentrum (hierna: de winkelier) een exclusiviteitsbepaling opgenomen. Deze hield in dat de verhuurder zich ertoe zou verbinden gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geen tweede slijterij/drankhandel in het winkelcentrum toe te staan.
Nakoming exclusiviteitsbepaling
Als Hoogvliet in mei 2017 een slijterij in het winkelcentrum opent, spreekt de winkelier de verhuurder aan. Die blijkt ook verrast, maar onderneemt vooralsnog geen stappen tegen Hoogvliet. Daarop spande de winkelier op 12 juli 2017 een kort geding aan tegen de verhuurder en vorderde nakoming van de exclusiviteitsbepaling. De verhuurder voelde zich klem gezet en spande op 18 juli 2017 een kort geding aan tegen Hoogvliet waarin zij vorderde dat Hoogvliet de exploitatie van de slijterij zou staken.
Wanprestatie of overmacht?
De kort gedingrechter wees de vorderingen van de verhuurder echter af. Hiertoe overwoog zij onder meer dat de verhuurder zich had behoren te realiseren dat de exploitatie conform de Hoogvliet-formule tevens inhield dat zij een slijterij in het winkelcentrum zou openen. De verhuurder trachtte het vonnis in hoger beroep te laten vernietigen, maar ook het Hof stelde de verhuurder in het ongelijk. Hoogvliet mocht de slijterij blijven exploiteren en de verhuurder kon daarmee niet anders dan wanprestatie jegens de winkelier plegen door in strijd te handelen met het exclusiviteitsbeding.
Hoger beroep inzake kwestie van de winkelier
In de aparte procedure die de winkelier had aangespannen tegen de verhuurder (en waar het in deze blog om draait), werd aanvankelijk geoordeeld dat de verhuurder het exclusiviteitsbeding moest nakomen. Het had volgens de rechter op haar weg gelegen in elk geval het bestaan van het exclusiviteitsbeding aan Hoogvliet te melden. Wat kon de verhuurder nu nog doen? Hoogvliet was immers in het gelijk gesteld en mocht een slijterij blijven exploiteren in het winkelcentrum. De verhuurder stelde hoger beroep in tegen de uitspraak.
Onmogelijkheid tot nakoming?
Er was een kleine redding voor de verhuurder: in de overeengekomen exclusiviteitsbepaling tussen de winkelier en verhuurder was alleen overeengekomen dat de verhuurder geen andere slijterij/wijnhandel zou toestaan voor zover zij daar invloed op zou kunnen uitoefenen. Het hof oordeelde in dit verband dat partijen bij de totstandkoming van het exclusiviteitsbeding kennelijk niet de situatie voor ogen hadden gehad dat de verhuurder bij een verzoek tot indeplaatsstelling de komst van een slijterij tegen zou gaan.
Wijziging bestemming?
De winkelier was het daar (uiteraard) niet mee eens en wou nakoming het exclusiviteitsbeding. Zij betoogde dat de verhuurder door de indeplaatsstellingsovereenkomst zou hebben bewilligd in een wijziging van de bestemming. Dit betoog ging volgens het hof niet op. Immers, net als bij de Plus-formule ging het om de bestemming ‘exploitatie van een full-service’ supermarkt. Volgens het hof had de winkelier daarbij onvoldoende aangetoond dat de exploitatie van een Plus-formule niet ook een slijterij (kan) omvatten.
Indeplaatsstelling: strengere voorwaarden?
Tot slot betoogde de winkelier dat de verhuurder bij de indeplaatsstellingsovereenkomst had moeten bedingen dat Hoogvliet geen slijterij/wijnhandel zou mogen realiseren, gelet op het exclusiviteitsbeding. Het hof veegde dit betoog echter van tafel, nu dit volgens het hof niet verenigbaar was met het doel en strekking van een indeplaatsstelling. Bij een indeplaatsstelling gaan alle rechten en plichten uit de huurovereenkomst immers over op de derde. Voor nadere voorwaarden is dan geen plaats. Dit kan wel, aldus het hof, maar dan dient wel aannemelijk te worden gemaakt dat de nieuwe winkelier bereid is hieraan mee te werken.
Waarom ons
