Waar dient een verhuurder op te letten bij de verhuur van een Tiny House?

De laatste jaren zijn zogeheten Tiny Houses steeds meer in opkomst. Een relatief makkelijke manier op een plek een woning te realiseren, mits de gemeente instemt met een legale plek voor de standplaats. Duidelijk is dat Tiny Houses nog op een aantal punten nog voor (juridische) discussiepunten zorgen. En als alles in orde is, hoe zit dan als je als eigenaar een Tiny House wil verhuren aan particulieren? In deze bijdrage wordt ingegaan op de relevante huurrechtelijke aspecten.

Onroerende zaak

Een aantal van de in Burgerlijk Wetboek 7 opgenomen bepalingen inzake huur zien op de huur van een onroerende zaak. Dit is in de praktijk niet altijd eenvoudig vast te stellen. Zo is in het verleden meer dan eens de discussie gevoerd over de vraag of een woonboot een onroerende zaak is. Woonboten worden in het algemeen aangemerkt als schepen en worden om die reden aangemerkt als roerend. Dit is ook het geval als de woonboot door middel van kabels gebruik maakt van nutsvoorzieningen. Met dezelfde redenering kan worden verdedigd dat Tiny Houses geen onroerende zaken zijn. Ook wordt verdedigd dat Tiny Houses kunnen worden aangemerkt als woonwagens: deze laatste hebben ook een eigen regeling in Burgerlijk Wetboek 7 omtrent huur en verhuur.

Woonwagens

In de regel worden Tiny Houses niet aangemerkt als woonwagens in de zin van Burgerlijk Wetboek 7 en de daarop gedelegeerde wet- en regelgeving. De definitie van woonwagens verschilt nogal per regeling, maar in alle definities wordt als vereiste gesteld dat het gaat om een object dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst. Een standplaats daarentegen wordt aangemerkt als kavel die bestemd is voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, van andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten. Vrijwel alle Tiny Houses zijn echter zelfvoorzienend en kunnen niet op het leidingnet worden aangesloten: althans, het gedachtegoed achter Tiny Houses is voornamelijk om zelfvoorzienend te kunnen leven. Om die reden zullen Tiny Houses niet kunnen worden aangemerkt als woonwagens.

Portocabin

Al in het oude Portocabin-arrest heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag of portocabins kunnen worden aangemerkt als onroerende zaak. De Hoge Raad heeft daarbij vier criteria gegeven:

1. Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zin in de zin van art. 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen;
2. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder bouwer moet ook worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt gebouwd;
3. De bestemming van een gebouw of een werk om duurzaam ter plaatse te blijven dient naar buiten kenbaar te zijn;
4. De verkeersopvattingen kunnen niet worden gebruikt als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen wel in aanmerking worden genomen voor invulling van bovenstaande criteria.

Toepassing van deze criteria leidt mijn inziens tot de slotsom dat Tiny Houses wel kunnen worden aangemerkt als onroerende zaak. Immers, Tiny Houses zijn immers weliswaar verplaatsbaar, maar in geval van huur zal de bedoeling zijn geweest van de bouwer of degene in wiens opdracht de Tiny House is gebouwd, om deze duurzaam op één locatie te laten verblijven. De verhuurder zal er waarschijnlijk weinig prijs op stellen dat de Tiny House wordt verplaatst naar elders.

Relevante huurbepalingen

Een Tiny House wordt dus waarschijnlijk aangemerkt als onroerende zaak. Dat brengt mee dat een aantal (dwingenrechtelijke) bepalingen inzake de huur en verhuur uit Burgerlijk Wetboek 7 ook op de huur van Tiny Houses van toepassing zijn. Zo is de bepaling van art. 7:220 BW, inzake het doen van een redelijk renovatievoorstel, van toepassing is op de verhuur van Tiny Houses. Ook kan de huurder aanspraak maken op ontruimingsbescherming op grond van art. 7:230a BW aangezien de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. De huurder kan bij een opzegging door de verhuurder in dat geval naar de rechter gaan om de termijn voor ontruiming te verlengen.

Daarnaast heeft de verhuurder de plicht om noodzakelijke reparaties door te voeren aan de Tiny House en heeft de huurder daartegenover de plicht om deze reparaties toe te staan. De huurder dient bij beëindiging van de huurovereenkomst de Tiny House weer in dezelfde staat op te leveren als toen hij deze kreeg.

Huurcontract

De meeste bepalingen in het huurrecht zijn dwingendrechtelijk van aard. Dat betekent dat de verhuurder in een contract geen afspraken kan opnemen die ten opzichte van de wettelijke bepaling in het nadeel van de huurder zijn. Elke afspraak die in strijd is een dwingendrechtelijke bepaling, is nietig. Volgens de wet heeft de afspraak dan nooit bestaan.

Huurbescherming

Een ander aspect dat verbonden is aan de huur van een Tiny House is dat de verhuurder niet zonder meer de huur kunnen zal kunnen opzeggen. Dit is anders indien er sprake is van een huurcontract voor bepaalde tijd. Het verbod op opzegging bij een contract voor onbepaalde tijd heet ook wel huurbescherming. Deze huurbescherming is niet onvoorwaardelijk: de huurder dient de maandelijkse huurtermijnen te betalen. Doet hij dit niet, dan kan dat een grond voor opzegging opleveren. De huurder pleegt in dat geval namelijk wanprestatie. Huurbescherming is alleen niet van toepassing in de volgende gevallen:

1. als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt;
2. als in de huurovereenkomst een diplomatenclausule is opgenomen;
3. als de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik;
4. als de huurder een redelijk voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst weigert;
5. als de verhuurder tegemoet dient te komen aan het verwezenlijken van een bestemmingsplan.

Advocaat huurrecht

Onze advocaat huurrecht heeft een uitgebreide expertise inzake geschillen voor de huur van woonruimtes en bedrijfsruimtes. Nieuwe ontwikkelingen zoals de huur van Tiny Houses worden op de voet gevolgd. Indien u als huurder of verhuurder een kwestie heeft, voorziet onze advocaat huurrecht u graag van nader advies. Neem vrijblijvend contact op voor een gratis kennismakingsgesprek.