Met enige regelmaat maken pandeigenaren gebruik van een makelaar om te bemiddelen bij huur/verhuur. Voor de pandeigenaar kan dit een gunstig alternatief zijn als het (op korte termijn) niet lukt om een leegstand pand verkocht te krijgen. Uit een recente uitspraak van de rechtbank blijkt dat het belangrijk is om daarbij heldere contractuele afspraken te maken, anders kan de makelaar wel eens aansprakelijk zijn voor schade of andere tekortkomingen van de huurder aan het gehuurde. Onze advocaat huurrecht bespreekt deze procedure en legt welke juridische onderwerpen van belang zijn om bij de afname van dergelijke diensten contractueel vast te leggen.
Feiten en procesverloop
In de procedure was eiser, A, eigenaar van een koopwoning dat was gelegen in gemeente X. Omdat hij zijn woning wilde verkopen had hij een overeenkomst gesloten met een makelaar, B. De makelaar dreef een eigen onderneming en was gespecialiseerd in bemiddeling bij handel, huur/verhuur van onroerend goed. Wegens onvoldoende belangstelling besloot A eind 2011 om zijn woning tijdelijk te gaan verhuren en klopte daarvoor bij B aan. Die gaf aan A daarbij van dienst te kunnen zijn en partijen spraken af dat A een bedrag van €2500,- aan courtage zou betalen. Ten behoeven van de bemiddelingsovereenkomst heeft B vervolgens de woning van A online te huur aangeboden.
Onderzoek kredietwaardigheid huurder
Nadien diende een huurder zich aan als potentiële huurder en bezocht korte tijd daarop de woning van A. De huurder toonde zich belangstellend en bood daarop via de makelaar, B aan om een huurovereenkomst aan te gaan. B heeft vervolgens aan A dit voorstel kenbaar gemaakt. A bracht daarop enkele aandachtspunten bij B naar voren, want zo wilde A graag dat er onderzoek zou worden gedaan naar de kredietwaardigheid van de huurder en vroeg bovendien aan de huurder om een waarborgsom te storten van €5000,-. Korte tijd daarop kwam A via een zoekopdracht via Google erachter dat de huurder in het verleden failliet verklaard is geweest. A sprak de huurder hier op aan, die dit ook erkende. Daarbij gaf de huurder echter aan dat dit een faillissement betrof uit 2007 en dat zijn huidige financiële situatie veel beter was. Om dat aan te tonen bood de huurder aan om een bedrag van €15.000,-aan huurtermijnen vooraf te voldoen. A accepteerde dit aanbod en sloot met de huurder de huurovereenkomst. De aangeboden vooruitbetaling van de huurtermijnen door de huurder bleven echter uit.
Mailverkeer
Nadien stuurde A aan een mailbericht met de volgende inhoud:
“Waar het nu naar laat uit zien is de borg niet gestort en heeft de sleuteloverdracht plaats gevonden. Hiermee hebben we geen waarborg dat [de huurder] aan zijn financiële verplichtingen zal voldoen. Wij moeten en mogen er van uitgaan dat jij deze zaken gecontroleerd hebt alvorens je ons het contract hebt laten tekenen. (…) Ook hebben wij onze zorg geuit over de betrouwbaarheid van [de huurder] en gevraagd verschillende zaken na te trekken. Wij mogen ervan uitgaan dat je dat ook gedaan hebt? Je hebt ook uitgesproken dat je het contract en de handel en wandel van [de huurder] nog eens extra hebt laten controleren door NVM deskundigen. (…) Je hebt ons verklaard vertrouwen te hebben in [de huurder] en je vond het een goede huurder voor dit object ook gestoeld op eerdere ervaringen. Na de signalen die wij ontvangen trek ik verschillende zaken in twijfel en vraag ik je ons correct te informeren over de stand van zaken”.
Ontbinding huurovereenkomst nog mogelijk?
Dit alles was tot grote ontevredenheid van A en die stuurde B de volgende dag aan B een mailbericht waarin hij vroeg, gelet op het feit dat de waarborgsom nog steeds niet gestort was, of het mogelijk was de huurovereenkomst te ontbinden. Vervolgens heeft B aan A laten weten dat dit niet mogelijk was. Aansluitend kwam A erachter dat B een onderzoek had laten verrichten naar de betrouwbaarheid en solvabiliteit van de huurder. A wenste graag een kopie van dat onderzoek te hebben en vroeg tevens aan B naar de s.v.z. met betrekking tot de vooruitbetaling van de huurtermijnen ten bedrage van €15.000,-. Daarop gaf B gaf aan dit laatste nog contractueel moest worden vastgelegd. Ook weigerde hij de resultaten uit het onderzoeksrapport aan A kenbaar te maken in verband met privacyoverwegingen, maar gaf aan dat uit het onderzoek naar voren was gekomen dat de huurder zonder meer betrouwbaar en kredietwaardig was.
Problemen met huurder
Inmiddels liepen de problemen met de huurder zwaar op. Zo constateerde A dat de huurder een gedeelte van de woning had dichtgemaakt. A had grote vrees m.b.t. het interieur van de woning en wilde een afspraak met de huurder maken om het e.e.a. te bezichten,maar woning bezichtigen maar kon telkens niet tot een afspraak komen. Daarna ontdekte A dat de huurder een wietplantage was begonnen in de woning. In 2012 sloten ze vervolgens een overeenkomst waarbij de huurder toezegde om de woning te zullen verlaten. Dat bleef echter vervolgens uit. A durfde zelf zonder begeleiding van politie zijn woning niet te inspecteren i.v.m. bedreigingen door de huurder en het feit dat de huurder dreigde vernielingen aan de woning te zullen aanbrengen. Uiteindelijk werd in 2014 de wietplantage uit de woning geruimd en is de huurder definitief uit de woning vertrokken.
Staat van faillissement voorafgaand aan huurovereenkomst?
Korte tijd hierna kwam A erachter dat de huurder al vóór aanvang van de huurovereenkomst in staat van faillissement verkeerde. A heeft aansluitend na het vertrek van de huurder uit de woning een inspectierapport laten instellen naar de schade en die stelde vast dat de schade aan de woning was begroot op circa €2400,-. A stelde B voor die schade aansprakelijk. Volgens A heeft hij B uitdrukkelijk verzocht de antecedenten en de kredietwaardigheid van de mogelijke huurder na te gaan maar heeft B dit nagelaten. Ook heeft hij er niet voor gezorgd dat de waarborgsom van € 5.000,= en de vooruit te betalen huur van € 15.000,= werden voldaan. Daarnaast ontving B van beide partijen courtage. A verwijt B dat hij door het handelen van B een huurovereenkomst heeft gesloten met een onbetrouwbare huurder en dat hij daardoor schade heeft geleden.
Toerekenbare tekortkoming makelaar
De door A opgelopen schade is in de loop der jaren uiteindelijk opgelopen tot bijna €23.000,- en houdt B daarvoor aansprakelijk. Het hof stelt vast dat B gelet op hetgeen A heeft aangevoerd inderdaad toerekenbaar tekort is geschoten bij de bemiddelingsovereenkomst. Daarmee staat de aansprakelijkheid van B vast. Partijen worden nu in de hoger beroepsprocedure toegelaten om verweer te voeren over de hoogte van de schade, zodat dit aldus nog wordt vervolgd.
Waarom ons
