Wanneer koper en verkoper een koopovereenkomst sluiten voor een huis, kan de koper baat hebben bij een snelle levering. Zij kunnen in dat geval een contractuele boete overeenkomen voor elke dag dat het huis te laat door middel van een notariële akte geleverd wordt. Wanneer dit kan en wat daarvan de gevolgen zijn, bespreekt onze advocaat verbintenissenrecht aan de hand van een recente uitspraak.
Feiten en procedureverloop
In de uitspraak ging het om een hoger beroep bij het hof Den Haag. De rechtbank had de verkoper in eerste aanleg in het ongelijk gesteld en hem veroordeeld tot betaling van een contractuele boete ter hoogte van €22.000,-. In zeker opzicht kon de verkoper aan de te late levering echter weinig doen, omdat het huis nog verhuurd werd en de levering aldus langer op zich liet wachten dan oorspronkelijk de bedoeling. De late levering kwam met name omdat het huis in de tussentijd werd verhuurd aan twee huurders. In de koopovereenkomst was echter onverkort opgenomen dat het huis vrij opgeleverd diende te worden, anders zou de verkoper een contractuele boete verschuldigd zijn.
Uitstel voor levering: geen bewijs
De koper had hier echter geen boodschap aan en vorderde nakoming van de koopovereenkomst. De verkoper voorzag echter al dat tijdige levering niet mogelijk zou zijn, zodat hij naar eigen met de koper had afgesproken dat hij een maand uitstel voor de levering had gekregen. In de procedure bij de rechtbank en het hof hij dit echter niet door middel van stukken bewijzen. Om deze reden droeg de rechtbank hem door middel van een tussenvonnis op om deze stelling alsnog te kunnen onderbouwen.
Getuigenbewijs
Dat deed hij de verkoper door middel van het oproepen van getuigen. Desgevraagd verklaarden zij in de procedure dat de verkoper tegen hem inderdaad zou hebben gezegd dat de koper hem een maand uitstel voor de levering had gegeven. Zowel de rechtbank als het hof kwalificeerden dit echter als een verklaring van horen zeggen, zodat dit onvoldoende bewijskracht opleverde. Omdat er geen overig bewijs voorhanden was, kon de verkoper niet aannemelijk maken dat de koper hem inderdaad een maand uitstel voor de levering had gegeven.
Hoger beroep: verkoper in ongelijk gesteld
Tot slot ging het in de hoger beroepsprocedure nog voornamelijk om de vraag wat de reden van de vertraagde levering was en aan wie dat te wijten viel. Omdat de koper op een bepaald moment nog werd geconfronteerd met twee huurders die gebruik maakten van de gehuurde woning, sommeerde hij de verkoper tot nakoming. Inmiddels liep zijn financieringsvoorbehoud bij de bank echter af, zodat hij niet langer meer over kon gaan tot aankoop. Volgens de verkoper was het aldus aan de koper zelf te wijten dat hij de koopovereenkomst niet kon nakomen.
Risicosfeer: bij wie ligt welke verantwoordelijkheid?
Zowel de rechtbank als het hof dachten daar echter anders over. Volgens het hof lag dit in de risicosfeer van de verkoper, omdat hij immers -conform de afspraken uit de koopovereenkomst- de woning vrij van huur had moeten opleveren. Aldus werd de verkoper ook in hoger beroep in het ongelijk gesteld en diende hij de koper een contractuele boete ter hoogte van €22.000,- te betalen, vermeerderd met wettelijke rente.
Waarom ons
