Banken worden regelmatig geconfronteerd met eigenaren die hun koopwoning aan derden verhuren. Dit is vaak voor banken ongewenst, omdat een woning in verhuurde staat minder oplevert dan in onverhuurde staat. Dat spreekt ook voor zich: weinig kandidaat-kopers zitten te wachten op een woning die inmiddels door huurders in gebruik is genomen. De bank neemt om die reden doorgaans een zogenoemd huurbeding op in de hypotheekovereenkomst: de bank kan bij een executoriale verkoop met inachtneming van die bepaling alsnog de woning ontruimen en in ongehuurde staat te koop aanbieden. Hoe dit werkt en wanneer de bank dat kan doen, bespreekt onze advocaat huurrecht aan de hand van een recente uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant.
Wat is een huurbeding?
Wanneer de hypotheekgever de maandelijkse leningen niet betaalt, kan de bank overgaan tot executoriale verkoop van de woning. Als de eigenaar de woning of het appartement inmiddels heeft verhuurd aan derden en in de hypotheekovereenkomst een huurbeding is opgenomen, kan de bank verlof vragen aan de kort gedingrechter. Als de rechter dit verlof verleent, kan de bank het huurbeding inroepen tegen de huurders. Dat betekent dat de bank over mag gaan tot ontruiming en dat de huurders geen huurbescherming toekomen. Een huurbeding houdt in dit geval ook wel in dat het de eigenaar van de woning niet is toegestaan om de woning te verhuren, tenzij de eigenaar toestemming krijgt van de hypotheekhouder (de bank). Een van de redenen voor het opnemen van een dergelijke bepaling is dat banken zich wensen te beschermen tegen ongewenste verhuur. Zoals genoemd levert een woning in verhuurde staat minder op dan een woning in onverhuurde staat. Daar staat wel tegenover dat de eigenaar de huurpenningen kan benutten om de hypothecaire geldlening af te betalen.
Verlofprocedure in de praktijk
Ter illustratie van de wijze waarop een bank verlof kan aanvragen, volgt een recent praktijkvoorbeeld. In een recente procedure had ASR Levensverzekering N.V. (hierna: ASR) een hypotheek verleend aan een koper. In de hypotheekovereenkomst was een huurbeding opgenomen, waarin stond vermeld dat het de koper niet was toegestaan om de woning te verhuren zonder toestemming van ASR. In strijd met dit huurbeding had de verkoper de woning toch verhuurd aan een drietal huurders.
Executoriale verkoop
Omdat de koper op een bepaald moment de maandelijkse hypotheekaflossingen niet voldeed, ging ASR over tot executoriale verkoop. Toen ASR erachter kwam dat de woning was verhuurd, diende zij verlof in bij de rechtbank om het huurbeding tegen de huurders in te mogen roepen. Als de rechter een dergelijk verlof verleent, heeft dat tot gevolg dat de hypotheekgever (lees: de bank) kort gezegd de huurders erop kan wijzen dat de woning niet mocht worden verhuurd. Het verlof van de rechtbank heeft dan tot gevolg dat de huurders geen aanspraak kunnen maken op huurbescherming en de bank over kan gaan tot ontruiming.
Verschil in waarde: taxatierapport
De rechter in kort geding verleent dit verlof (en de bank mag aldus enkel overgaan tot ontruiming), als de woning in verhuurde staat niet voldoende oplevert om de hypotheekschuld te voldoen. Ter voorbeeld: gaat het om een woning ter waarde van €200.000,- en is voor dit bedrag hypotheek verleend, dan zal de rechter het verlof verlenen als de woning in verhuurde staat bij een executieveiling (bijvoorbeeld) nog maar €150.000,- oplevert. Uit een opgesteld taxatierapport zal moeten blijken wat het verschil in waarde is tussen verhuurde en onverhuurde staat. Is dit verschil gering, dan zal de rechter het verlof alsnog kunnen weigeren. De rechter weigert het verlof ook, als executie van de woning in verhuurde staat voldoende is om de hypotheekschuld te voldoen. Dan mag de hypotheekgever in de regel evengoed overgaan tot executie, maar mogen de huurders in de woning blijven wonen.
Verschil in executiewaarde bepalend
Terug naar de procedure en de vraag of ASR het huurbeding met succes kon inroepen: ASR had in deze procedure een hypothecaire vordering openstaan op de koper ter hoogte van €130.000,-. De appartementswaarde bedroeg €120.000,-. Omdat het appartement verhuurd was, bleek uit een taxatierapport dat de executiewaarde thans nog maar €110.000,- bedroeg, beduidend minder. Bij verkoop in verhuurde staat zou de koper aldus met een hypotheekschuld van €20.000,- blijven zitten. ASR had echter ook een pandrecht op een levensverzekering van de koper ten behoeve van ASR met een waarde van €30.000,-. Omdat executie van de woning in verhuurde staat in combinatie met het pandrecht voldoende verhaal bood voor ASR, wees de rechter het verlof af. Aldus kon ASR weliswaar overgaan tot executie, maar de huurders konden huurbescherming blijven genieten.
Waarom ons
