Bij (huur)overeenkomsten komt het met regelmaat voor dat een partij de overeenkomst niet tijdig of niet op de juiste wijze opzegt. Vaak kan dan een geschil ontstaan over de vraag óf, en zo ja wanneer de overeenkomst is beëindigd en of de partij nog aanspraak kan maken op bepaalde rechten en plichten uit de overeenkomst. Recent startte een huurder een procedure tegen de verhuurder, omdat hij na een beëindiging van de huurovereenkomst nog recht zou hebben gehad op een onbetaald gelaten bedrag aan beheerdersvergoedingen. Onze advocaat huurrecht bespreekt de casus.
Feiten en procesverloop
De verhuurder, Berkman Beheer B.V., had een huurovereenkomst afgesloten met de huurder, C.W.N. B.V. Het ging daarbij om de beheer van een tankstation. Partijen hadden afgesproken dat Berkman (als verhuurder) maandelijks een bedrag van €800,- (excl. btw) aan C.W.N. zou betalen. Daarnaast bepaalde de huurovereenkomst dat het beheer van de tankstation zou stoppen bij het einde van de huurovereenkomst. Deze liep over de periode 1 april 2015 tot en met 31 maart 2017. Partijen spraken af dat Berkman de huurovereenkomst tussentijds kon opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
Voortzetting huurovereenkomst
Partijen wensten de huurovereenkomst voort te zetten en maakten toen nieuwe afspraken. Kort samengevat kwamen zij overeen dat C.W.N. het gehuurde uiterlijk op 30 september 2018 aan Berkman zou opleveren – bezemschoon en ontruimd én ten minste in de staat waarin het gehuurde zich bevond in maart 2015. Toen de einddatum van 30 september 2018 naderde – en de huurovereenkomst was beëindigd – bleek dat C.W.N. het gehuurde nog niet had opgeleverd. Berkman startte daarop een procedure tot ontruiming bij de kantonrechter. Ook vorderde Berkman betaling van de openstaande huurtermijnen over periode oktober 2018 tot aan de dag dat C.W.N. het gehuurde zou opleveren.
Beheersvergoedingen verschuldigd?
In de hier te bespreken procedure vorderde C.W.N. dat Berkman aan haar zou betalen een bedrag van bijna €14.000,- aan onbetaald gelaten beheerdersvergoedingen (13 x €800,- excl. btw en daarnaast buitengerechtelijke kosten). Volgens C.W.N. was Berkman dit nog aan haar op grond van de huurovereenkomst verschuldigd. Aan de andere kant stelde Berkman echter dat de huurovereenkomst reeds was beëindigd op 30 september 2018 en dat C.W.N. zodoende geen recht meer had op een beheerdersvergoeding.
Verrekening van huurpenningen met beheerdersvergoeding
Berkman vorderde op haar beurt dat C.W.N. nog een bedrag aan €11.200,- aan te weinig betaalde huurpenningen aan haar zou voldoen. De huurprijs was namelijk maandelijks €1.433,80, maar C.W.N. betaalde als huurder slechts €633,80 per maand. C.W.N. voerde als verweer aan dat zij de maandelijkse beheerdersvergoeding ad. €800,- excl. btw over de hiervoor genoemde periode echter mocht verrekenen.
Rechter: geen recht op beheerdersvergoeding na einde huurovereenkomst
De rechter oordeelde als volgt. In de aparte ontruimingsprocedure die Berkman als verhuurder tegen C.W.N. had gestart was geoordeeld dat de huurovereenkomst inderdaad per 30 september 2018 was beëindigd. Het in die procedure gevorderde bedrag ad. €1433,80 aan maandelijkse huurpenningen werd door de rechter dan ook toegewezen. Nu de huurovereenkomst was beëindigd op 30 september 2018 bepaalde de huurovereenkomst expliciet dat het beheer van de tankstation per die datum was beëindigd. C.W.N. had dan ook vanaf die datum niet langer recht op een beheerdersvergoeding. Zij deed nog een beroep op het feit dat zij de beheerderswerkzaamheden was blijven verrichten omdat zij daartoe op grond van de overeenkomst gehouden was, maar dit mocht haar niet baten. De overeenkomst was beëindigd en daarnaast was geen sprake van zaakwaarneming.
Waarom ons
