Met regelmaat komt het voor dat een (mede)huurder een huurovereenkomst op gemeenschappelijk verzoek op een andere naam wenst te zetten. Bij huur van bedrijfsruimte heet dit ook wel een indeplaatsstelling (ook wel: overdracht van de huurovereenkomst). Bij particuliere huur komt het vaak voor dat een huurovereenkomst op één naam staat, maar dat een medehuurder graag ook ‘bijgetekend’ wil worden. Die kan dan (gezamenlijk) bij de verhuurder verzoeken om voortaan als medehuurder te worden aangemerkt. Gaat de verhuurder hier niet mee akkoord, dan kan de rechter bepalen dat de medebewoner voortaan ook zal worden aangemerkt als medehuurder. Hoe dit in zijn werk gaat, bespreekt onze advocaat huurrecht aan de hand van een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam.
Feiten en procesverloop
In de hier te bespreken casus ging het om een persoon voor wiens moeder hij sinds enkele jaren mantelzorger was. Zijn moeder huurde een pand en de huurovereenkomst daarvoor stond haar naam. De verhuurder, Vestia, wilde niet meewerken aan een verzoek van de man d.d. 20 januari en 26 juni 2019 om voortaan als medehuurder te worden aangemerkt. Kort na de laatste brief kwam de moeder van de man te overlijden. Vervolgens diende hij opnieuw een verzoek in bij Vestia om de huurovereenkomst te mogen voortzetten, maar Vestia gaf aan dat zij dit verzoek niet kon inwilligen daarmee beëindigde Vestia feitelijk de huurovereenkomst.
Vordering tot voortzetting huurovereenkomst
De rechtbank beoordeelde vervolgens het verzoek van de man om voortaan de huurovereenkomst te mogen voortzetten. Dit verzoek wijst de rechtbank in elk geval af in de volgende gevallen:
1. als de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet (waarbij in het kort zij vermeld: dat de huurder zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat hij een duurzame huishouding met de overleden huurder had;
2. als de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
3. als het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding
Een lastig te beantwoorden vraag is vaak wanneer er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Volgens vaste rechtspraak gaat het bij de beoordeling ervan om zowel objectieve als subjectieve factoren. Bij dit laatste wordt dan gekeken naar de bedoeling van partijen. Gaat het om een kind dat de volwassen leeftijd bereikt, dan wordt slechts in bijzondere gevallen aangenomen dat er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding tussen het ouder en het kind. Dit geldt ook als het meerderjarige kind, nadat het al eens uit huis is gegaan, weer terugkeert naar het ouderlijk huis.
Relevante factoren bij beoordeling
Verder zijn bij de beoordeling: of er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, de volgende factoren van belang. Relevant kan zijn of a) gezamenlijk wordt voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten voor levensonderhoud, b) gezamenlijk (of afgesproken onderlinge verdeling van) huishoudelijke taken, c) gezamenlijke bereiding en/of nuttiging van maaltijden, d) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en e) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Degene die zich erop beroept dat er sprake is van een duurzame huishouding, heeft een verzwaarde stelplicht. Kort houdt dit in dat die partij voldoende gemotiveerd en onderbouwd de feiten en omstandigheden moet stellen m.b.t. de beweerdelijke gemeenschappelijke huishouding.
Geen minimumtermijn voor samenwoning
Gaat het om een voortzetting van een huurovereenkomst na overlijden van een persoon, dan is in die specifieke situatie geen minimumtermijn van samenwoning vereist. Zoals gememoreerd kijkt de rechter ook naar subjectieve factoren, zoals de bedoeling van partijen. Toegepast op de in dit blog te bespreken procedure gaf eiser aan dat hij tot aan het overlijden van zijn (ernstig zieke) moeder de zorg en opvoeding over haar droeg en dat de samenwoning niet beoogd was tijdelijk te zijn, omdat de ziekte tevens niet tijdelijk was. Omdat eiser in het kader van de gemeenschappelijke huishouding niet had voldaan aan zijn verzwaarde stelplicht – hij had slechts algemeenheden besproken – oordeelde de rechter dat niet vast was komen te staan dat er sprake was van een duurzame huishouding. Het is dus als (mede)huurder van groot belang om een dergelijke vordering bij de rechter goed te onderbouwen en alle relevante feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan blijken dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
Waarom ons
