Het komt regelmatig voor: stukken percelen die in gebruik worden genomen terwijl in het kadaster duidelijk staat aangegeven bij wie het eigendom van de grond rust. Als de eigenaar niet tegen dit gebruik optreedt, kan dat ertoe leiden dat de bezitter eigenaar wordt door verkrijgende verjaring. Die kan het perceel dan claimen als ware het zijn eigendom. Onze advocaat verbintenissenrecht verduidelijkt dit aan de hand van een recente zaak.
Kadastrale grond
De feiten in de procedure zijn als volgt. Eiser in de procedure is eigenaar van een woning met bedrijfspand. Aan dat pand grenst een stuk onbebouwd gemeentegrond met een oppervlakte van 72 ca. Dit stuk grond was niet in gebruik. De eigenaar had de grond afgezet met een hekwerk, had enige beplanting aangebracht en gebruikte de gemeentegrond als tuin.
Akkoordverklaring gebruik gemeentegrond
De gemeente legde in de procedure een brief over van 24 oktober 1990 waarin onder meer staat vermeld dat zij het gebruik van de gemeentegrond desgevraagd toestond. Voorwaarde was wel dat als de gemeente de grond zelf weer nodig had, de eigenaar de grond ontruimd zou opleveren. Door ondertekening en retournering van die brief zou de eigenaar akkoord gaan met deze voorwaarden. In de daaropvolgende jaren had de gemeente enkele pogingen ondernomen om op de grond bouwprojecten te starten, maar dit was nooit gelukt.
Extinctieve verjaring gemeentegrond?
In een brief van 17 mei 2011 liet de raadsman van de eigenaar aan de gemeente weten dat de grond door extinctieve verjaring eigendom was geworden van de eigenaar. In de brief verzocht de raadsman aan de gemeente om medewerking te verlenen de situatie in de openbare registers in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie. Daarop reageerde de gemeente en verwees zij naar de brief van 24 oktober 1990 waarin zij stelde geen bezwaar te hebben tegen gebruik van de gemeentegrond door eigenaar, zolang hij de grond weer ontruimd zou opleveren zodra de gemeente de grond zelf weer nodig had. Zij weigerde dan ook medewerking te verlenen.
Notariële akte tot overdracht?
In de procedure vordert de eigenaar een verklaring voor recht dat de gemeentegrond aan hem toebehoort, nu hij de grond al meer dan 20 jaar in gebruik heeft. Hij vordert dat de gemeente medewerking verleent aan de notariële overdracht van het perceel. Aan de vordering legt hij ten grondslag dat hij de grond heeft afgezet met een hek en toegangspoort, de grond heeft voorzien van beplanting en de grond exclusief in gebruik heeft als tuin. Daarom is er volgens hem sprake van verkrijgende verjaring ex. art. 3:105 BW.
Verkrijgende verjaring
De rechter oordeelt dat van verkrijgende verjaring sprake is als een grond gedurende twintig jaar in bezit is gehad, dat wil zeggen wanneer de persoon de grond voor zichzelf houdt. Wanneer iemand een stuk grond voor zichzelf of een ander houdt, moet worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvattingen. Als een persoon zich feitelijke macht verschaft over de grond, zal sprake zijn van inbezitneming.
Gebruiksovereenkomst?
De gemeente stelt dat er sprake is van een gebruiksovereenkomst tussen de eigenaar en de gemeente. De eigenaar kan de grond dan ook niet houden voor zichzelf, zoals de wet voor verkrijgende verjaring als vereiste stelt, maar enkel voor de gemeente. Van verkrijgende verjaring kan volgende de gemeente dan ook geen sprake zijn. In de procedure beroept de eigenaar zich op het feit dat hij de brief van 24 oktober 1990 ooit heeft ontvangen: hij heeft pas eerst kennis genomen van deze brief op 1 november 2011. Ook is er geen bewijs dat de gemeente deze brief hem destijds heeft overgelegd. Daarom is niet vast komen te staan dat er sprake is van een gebruiksovereenkomst.
Bezitsvermoeden?
De rechter oordeelt dat het in dat geval aan de eigenaar is om aan te tonen dat hij de grond inderdaad langer dan twintig jaar in bezit heeft gehad. Bij onroerende zaken geldt als uitgangspunt dat niet snel wordt aangenomen dat een persoon een stuk grond voor zichzelf houdt in plaats van voor de rechthebbende. Uit de tijdens de procedure overlegde ongedateerde foto’s kan niet worden afgeleid dat de eigenaar de grond al langer dan twintig jaar in bezit heeft gehad. Ook oordeelt de rechter dat het enkele plaatsen van een hekwerk onvoldoende is om te spreken van inbezitneming. Omdat de eigenaar ook niet heeft weersproken dat de gemeente in 1998 een bodemonderzoek heeft laten verrichten, staat volgens de rechter onvoldoende vast dat er sprake is van verkrijgende verjaring. De rechter wijst de vordering dan ook af.
Waarom ons
