Bij huur van bedrijfsruimte kunnen partijen de rechter vragen om een huurprijsvaststelling. Bij een overeenkomst voor bepaalde tijd kan dit na afloop van de contracttermijn. In andere gevallen kan dit wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste door partijen vastgestelde huurprijs of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Willen partijen (meestal de huurder) een aangepaste huurprijs, dan hij via de rechter een deskundige laten benoemen. Onze advocaat huurrecht bespreekt aan de hand van een recente uitspraak hoe deze procedure kort weergeven verloopt.
Huurovereenkomst bedrijfsruimte
In de casus ging het om Heineken als verhuurder en een onderneming, X, als huurder. Zij hadden een huurovereenkomst lopen waarbij X jaarlijks aan Heineken een bedrag ad. €160.000,- per jaar betaalde exclusief btw. Heineken verhuurde de bedrijfsruimtes aan X ter exploitatie van horecagelegenheden.
Huurprijsherziening
Omdat inmiddels 5 jaar verstreken waren sinds de laatste huurprijsherziening diende X bij Heineken een aantal nieuw huurvoorstellen in. Heineken ging hier niet mee akkoord. Ook hadden zij geen overeenstemming bereikt over een nader te benoemen deskundige die een advies over een nadere huurprijs zou opstellen. Daarom verzocht X aan de kantonrechter om een deskundige te benoemen op de voet van art. 7:304 lid 2 BW.
Advies deskundige
Op grond van art. 7:303 lid 1 jo. 7:304 lid 1 BW kan een vordering tot nadere vaststelling van de nadere huurprijs slechts worden ingediend als deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundige. Nu partijen echter zowel geen overeenstemming hadden bereikt over een nieuwe huurprijs of de benoeming van een deskundige, was aan deze voorwaarde voldaan.
Deskundige onpartijdig?
In dergelijke situaties zal de kantonrechter vervolgens een deskundige benoemen. In dat geval wordt de deskundige verzocht zich uit te laten over diens deskundigheid. Daarnaast is ook van belang of de deskundige in enig opzicht in relatie staat tot een van de partijen in de procedure en of de deskundige al eens betrokken is geweest bij een eerdere zaak van (een van) de partij(en). Zo niet, dan wordt hij beschouwd als zijnde onpartijdig. Bij de advisering neemt de kantonrechter de Leidraad deskundigen in civiele zaken in acht, zoals gepubliceerd op rechtspraak.nl.
Advies deskundige aan partijen
Van belang is verder dat de benoeming van een deskundige een ander karakter heeft dan de benoeming van een deskundige in de zin van art. 194 e.v. Rv. Één van de partijen of partijen gezamenlijk zullen opdracht moeten geven aan de deskundige. Daarnaast zal het advies niet aan de kantonrechter, maar de opdrachtgever(s) moeten worden uitgebracht. Vervolgens kan een partij (of partijen gezamenlijk) op basis van dat advies beslissen of zij een nadere huurprijsvaststelling vordert. De opdrachtgevers dragen zelf de kosten van het deskundigenonderzoek. Zij kunnen eventueel bij de daadwerkelijke vordering tot vaststelling van de huurprijs een beslissing verlangen over de kosten van het deskundigenadvies.
Vergelijkingspanden
Ten aanzien van het deskundigenonderzoek zelf zij nog vermeld dat de deskundige het rapport zo dient in te richten dat dat kan worden nagegaan op welke wijze de geadviseerde huurprijs tot stand is gekomen. De vergelijkingspanden moeten identificeerbaar zijn en alle van belang zijnde gegevens moeten worden opgenomen.
Waarom ons
