Huurovereenkomsten voor woonruimtes zijn in de regel voor bepaalde tijd. Maak je als huurder geen nadere afspraken met de verhuurder, dan eindigt die huurovereenkomst van rechtswege na de overeengekomen datum. Maar wat als de verhuurder mondeling toezegt dat de huurovereenkomst van rechtswege zal worden verlengd als de huurbetalingen blijven plaatsvinden? Dat deed zich voor in een recente procedure, waarin de huurder aangaf dat de verhuurder een dergelijke toezegging had gedaan. Na afloop van de periode van 2 jaar stelde hij zich op het standpunt dat de huurovereenkomst was geëindigd en startte een procedure tot ontruiming. De huurder was het hier niet mee eens en schakelde een advocaat in. Wat het oordeel van de rechter was, bespreekt onze advocaat huurrecht.
Kort geding & bodemprocedure
De feiten: toen de verhuurder bij de huurder aangaf dat de huurovereenkomst geëindigd was, startte de huurder een
bodemprocedure bij de rechtbank. Daarin vorderde hij een zogenoemde
verklaring voor recht (een gerechtelijke vaststelling) dat de huurovereenkomst van rechtswege was verlengd. Aan de andere kant startte de verhuurder – nu hij een spoedeisend belang had – een
kort geding waarin hij vorderde dat de huurder de woning moest ontruimen.
Mondelinge toezegging voldoende?
Volgens de huurder had hij direct na ontvangst van de eerste huurovereenkomst toentertijd contact met de verhuurder om aan te geven dat hij de woning langer wilde huren dan twee jaar. De reden daarvoor was dat hij delen van de woning wilde verbouwen. Volgens de huurder had de verhuurder toen letterlijk gezegd: “Ik doe dit altijd zo, indien je de huur betaalt, wordt er automatisch verlengd.”
Oordeel kantonrechter: ontruiming toegewezen
In eerste instantie verloor de huurder echter het kort geding en diende hij de woning te ontruimen. Tegen dit vonnis ging hij in
hoger beroep en stelde zich in die procedure op het standpunt dat de
kantonrechter hem onvoldoende gelegenheid had gegeven tot bewijslevering. Weliswaar stond namelijk vast de verhuurder voornoemde mededeling mondeling had gedaan, maar de huurder had voor het overige wel degelijk een sterke bewijspositie: de verhuurder verhuurde namelijk meerdere panden en de huurder kon (schriftelijke)
getuigenverklaringen overleggen die bevestigden dat de verhuurder de huurovereenkomsten automatisch verlengde.
Feitelijke situatie sluit aan bij stelling
Daarnaast kon de huurder aantonen dat alle huurovereenkomsten die de verhuurder met de overige huurders had, daadwerkelijk op deze manier waren verlengd. De verhuurder had slechts één huurovereenkomst gerechtelijk laten ontbinden in verband met een
huurachterstand.
Hof: ontruiming alleen bij waarschijnlijke toewijzing vordering bodemprocedure
In hoger beroep keerde het tij voor de huurder: het hof oordeelde dat voor een
ontruiming in kort geding vereist is dat – kort gezegd - met voldoende mate van waarschijnlijkheid vast staat dat de rechter in een bodemprocedure de ontruiming zou toewijzen. Dat was volgens het hof niet het geval. Er was weliswaar sprake van een (tijdelijke) huurovereenkomst die tussen de huurder en verhuurder
dwingend bewijs opleverde, maar gelet op het door de huurder overgelegde bewijs kon de uitkomst in de bodemprocedure niet met zekerheid worden vastgesteld.
Slechts beperkte bewijslevering in kort geding
In deze uitspraak wordt bevestigd dat een ontruiming in kort geding alleen een goede kans van slagen heeft als de uitkomst in een bodemprocedure kan worden voorspeld. In een kort gedingprocedure is slechts beperkt ruimte voor bewijs: getuigenverhoren worden in principe nooit toegelaten. Als dit bewijs echter wel voorhanden is en dat de uitkomst van een bodemprocedure onzeker maakt, dan is er zeker geen ruimte voor een ontruiming in kort geding.
