Met regelmaat komt het voor dat een huurder in strijd - met de huurovereenkomst - het pand onderverhuurt aan een derde. Welke gevolgen dit kan hebben voor de huurder bleek uit een recente procedure bij het Hof Amsterdam: omdat de huurder jarenlang in strijd met de huurovereenkomst een pand had onderverhuurd wilde de verhuurder aanspraak maken op een contractuele boete van ruim €700.000,-. Wanneer de verhuurder in het algemeen aanspraak kan maken op een dergelijke boete en of het Hof in deze vordering meeging, bespreekt onze advocaat huurrecht aan de hand van het arrest.
Bepalingen huurrecht
De wettelijke bepalingen over het huurrecht zijn over het algemeen (semi-)dwingendrechtelijk van aard. Dat betekent dat de verhuurder met de huurder geen ongunstigere afspraken maken dan dat de wet voorschrijft. Een verbod tot onderverhuur als zodanig is in de wet niet geregeld en mogen partijen gewoon overeenkomen.
Feiten en omstandigheden
In de hier te bespreken procedure ging het om een conflict met een lange voorgeschiedenis. De verhuurder, Maison Zen, sloot in 1991 een huurovereenkomst met Pauw. Het betrof een winkelpand met bovengelegen onzelfstandige bedrijfswoning. In de huurovereenkomst was onder meer bepaald: “3.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur,
onderhuur of gebruik af te staan (…)”
Onderhuur aan franchisenemer
Ondanks het verbod verhuurde de Pauw het pand in 1991 onder aan haar franchisenemer, X. Vervolgens gaf X het pand in 1992 in gebruik aan Y. Aldus zag de hoofdverhuurder Maison Zen zich voor een groot probleem gesteld toen zij in 1997 een tweetal aanslagen kreeg van voor de Onroerende Zaak Belasting (OZB) en er toen achter kwam dat er sprake was van onderhuur. Zij vroeg aan Pauw wie deze onderhuurder was, waarop het voor Maison Zen duidelijk werd dat Y het pand inmiddels in gebruik had.
Allonge in huurovereenkomst
Vervolgens bleef het een aantal jaren stil. Maison Zen schreef Pauw pas eerst weer aan in 2005. Maison Zen stelde een huurprijsaanpassing voor en trad met Pauw in overleg over een verlenging van de huurovereenkomst. Ook wilde Maison Zen dat de illegale onderhuurder zou verdwijnen. In de (verlengde) huurovereenkomst namen zij daarom de afspraak op dat Pauw zich er sterk voor zou maken dat Y het pand zou verlaten.
Huurovereenkomst of bruikleenovereenkomst?
In de jaren daarna bleef de illegale situatie echter in stand en nam Maison Zen geen verdere stappen. In 2015 zegde Pauw de huurovereenkomst op. Volgens Maison Zen was deze opzegging echter ongeldig, zodat volgens haar de huurovereenkomst zou voortduren tot 31 december 2020. De situatie werd nog complexer omdat Y het pand, ondanks aandringen van Pauw, niet wilde verlaten. Zij spande daarop tegen Y een procedure aan tot
ontruiming. Dat pakte voor Pauw succesvol uit: Y deed een beroep op
huurbescherming, maar de
kantonrechter oordeelde dat Y geen huurbescherming toekwam omdat er sprake was van een
bruikleenovereenkomst in de relatie tussen X en Y. Y moest aldus het pand verlaten.
Aanspraak op contractuele boete?
Toen die procedure was afgerond, startte Maison Zen een procedure tegen Pauw waarin zij aanspraak maakte op de verschuldigde contractuele boete over de periode 1992 tot en met de datum van de procedure. Deze contractuele boete was vastgesteld op tweemaal de verschuldigde huurprijs per dag en was om die reden opgelopen tot een bedrag van ruim €700.000,-. Aan de vordering legde Maison Zen ten grondslag dat Pauw in strijd met de huurovereenkomst alle jaren het pand had onderverhuurd.
Matiging
Het Hof maakte echter al snel korte metten met de contractuele boete. Een boete kan voor matiging in aanmerking komen als toepassing ervan in de gegeven omstandigheden leidt tot een onaanvaardbaar resultaat. In dit geval leidde de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete tot het oordeel dat de moete (sterk) moest worden gematigd. Het Hof nam daarbij in aanmerking dat Maison Zen jarenlang de situatie feitelijk had gedoogd.
Hof: verbod op onderhuur is standaardbepaling
Daarnaast betrok het Hof in haar oordeel tevens het feit dat de huurovereenkomst was gesloten tussen twee professionele partijen, waarbij de bepaling omtrent het verbod op onderhuur een gebruikelijke bepaling bij huurovereenkomsten inzake bedrijfsruimte was. Gelet bovendien op het feit dat de contractuele boete niet gelimiteerd was, leidde het eindresultaat – een boete over de periode 1994 tot en met 2019 – in deze situatie tot een buitensporig resultaat. Het Hof matigde om die reden de contractuele boete tot een bedrag van €25.000,-.
Verbod op onderhuur
Zowel bij particuliere huur als bij woninghuur mag een verbod op onderhuur worden overeengekomen. Indien u in dat kader een geschil heeft (als huurder of verhuurder) neemt u contact op met onze advocaat huurrecht.
