Door Edward Appelman op 4 december 2018 Leestijd: 2 minutes
In een recente procedure staat een huurder bedrijfsruimte tegenover de gemeente Almelo in verband met een voorgenomen opzegging van de huurovereenkomst. De huurder verzet zich tegen de opzegging en stelt zich op het standpunt dat de gemeente niet zonder meer mag overgaan tot opzegging. Onder welke omstandigheden kan een verhuurder een
huurovereenkomst bedrijfsruimte opzeggen? Onze
advocaat huurrecht legt het uit aan de hand van de feiten en omstandigheden van deze
procedure.
Franchiseovereenkomst
De feiten: de huurder, A, huurt vanaf 2009 een bedrijfsruimte in een winkelcentrum onder de Multivlaai-formule. Hij heeft in dat verband een
franchiseovereenkomst gesloten met Multivlaai Retail B.V. Met instemming van de gemeente Almelo brengt A de huurovereenkomst onder in een VOF met zijn vrouw.
Beëindiging huurovereenkomst en schadeloosstelling
In de jaren voorafgaand aan de procedure heeft de gemeente Almelo een bestemmingsplan ontwikkeld voor de binnenstad en daartoe een aantal vernieuwingen doorgevoerd. A meent in de tussentijd door die werkzaamheden schade te leiden in de vorm van een te hoge maandelijkse huurprijs en gederfde omzet. Daarop treedt hij vanaf 2014 in gesprek met de gemeente Almelo om overleg te voeren omtrent beëindiging of verplaatsing van de onderneming, maar partijen komen er niet uit. Ook wordt geen overeenstemming bereikt over de hoogte van de aan A toekomende schadevergoeding.
Opzeggingsmogelijkheid door gemeente?
In de daaropvolgende periode besluit A om de deuren van Multivlaai uiterlijk 31 juli 2017 te sluiten, maar vooralsnog slaagt hij hier niet in. De gemeente schrijft A daarop op 8 september 2017 aan met de mededeling dat de huurovereenkomst tegen uiterlijk 30 september 2018 wordt opgezegd met
aanzegging van de ontruiming tegen die datum. A is het met die opzegging vooralsnog niet eens en stelt zich op het standpunt dat de gemeente de
huurovereenkomst niet zonder meer kan opzeggen.
Dringend eigen gebruik?
De Voorzieningenrechter oordeelt dat de door de gemeente ingestelde vordering tot
ontbinding van de huurovereenkomst voor toewijzing vatbaar is. De reden daarvoor is dat de gemeente in zijn brief van 8 september 2017 heeft aangegeven het gehuurde nodig te hebben in verband met
dringend eigen gebruik en vanwege de verwezenlijking van het bestemmingsplan. De Voorzieningenrechter is van oordeel dat ook in de bodemprocedure op grond hiervan de ontruiming zou zijn uitgesproken. Ook heeft A geen inhoudelijke bezwaren/verweren aangevoerd tegen de opzegging.
Belangenafweging mede redengevend
Tot slot oordeelt de rechter dat, ook in het geval de rechter in de bodemprocedure de
ontbinding niet uit zou spreken op grond van dringend eigen gebruik, een belangenafweging tussen A en de gemeente ertoe leidt dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden. Het belang van de gemeente bij sloop van het gehuurde weegt daarbij zwaarder dan het belang van A bij instandhouding van de
overeenkomst. De rechter acht daarbij mede redengevend dat A al sinds in elk geval 1 augustus 2017 de bedrijfsruimte niet meer exploiteert. Het belang van de gemeente Almelo bij ontbinding van de huurovereenkomst dient om die reden te prevaleren.
