Door Edward Appelman op 25 september 2018 Leestijd: 3 minutes
Vroeg of laat krijgt iedereen ermee te maken: de aan- of verkoop van een huis. Vrijwel altijd wordt daarbij de hulp van een makelaar ingeschakeld. Makelaars kunnen ook bemiddelen bij de transactie van bedrijfspanden. In een recente procedure maakt een verkoper gebruik van een makelaar maar breekt na verloop van tijd de onderhandelingen met de koper af. Die spreekt hem daarop aan en meent dat er reeds een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Onze
advocaat verbintenissenrecht legt uit.
De procedure
De verkoper (een B.V.) is eigenaar van een bedrijfspand die zij in eigen gebruik heeft. Op een bepaald moment zoekt zij een hiervoor een nieuwe koper en schakelt daarvoor een makelaar in. Omstreeks juni 2017 maakt een autobedrijf haar interesse kenbaar bij de makelaar en worden in de periode daarna meerdere malen over en weer tegenbiedingen gedaan. In augustus 2017 is er echter nog geen overeenstemming bereikt over de prijs.
Mail door de makelaar
Op 12 september 2017 stuurt de makelaar namens de verkoper een mail naar de koper waarin hij een aantal data voorstelt om bijeen te komen en de koopovereenkomst te tekenen. Deze afspraak wordt daadwerkelijk ingepland. Ondanks dat de onderhandelingen al ver gevorderd waren laat de koper kort voor de afspraak weten een financieringsvoorbehoud te maken.
Biedingen en tegenbiedingen
Mede naar aanleiding van het laat ingebrachte financieringsvoorbehoud stuurt de verkoper op 5 oktober 2017 het volgende bericht aan de koper:
“Helaas hebben de gesprekken en contacten tot nu toe niet geleid tot het resultaat dat ons voor ogen stond en gezien de moeizame communicatie en steeds stroever wordende onderlinge relatie hebben wij ook niet het vertrouwen dat er nog een deel tot stand zal komen. Wij danken jullie voor de getoonde interesse en wens jullie veel succes bij het vinden van een alternatieve locatie.”
Koopovereenkomst?
De
advocaat van de koper stuurt daarop op 8 december 2017 een brief aan de verkoper en stelt zich (namens zijn cliënten) op het standpunt dat er een
koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij vraagt aan de verkoper binnen 8 dagen zulks te bevestigen. De verkoper heeft hier niet op gereageerd.
Afgebroken onderhandelingen?
Afhankelijk van de soort
overeenkomst komt het in het maatschappelijk verkeer vaak voor dat partijen eerst onderhandelen over de overeenkomst. Partijen zijn in principe pas gebonden als er daadwerkelijk een overeenkomst tot stand is gekomen. Het is echter vaste rechtspraak dat partijen schadeplichtig kunnen zijn als onderhandelingen worden afgebroken. Hiervan kan sprake zijn als bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat er een overeenkomst tot stand zou komen.
Primaire en subsidiaire vorderingen
In de procedure bij de rechtbank beroept de koper zich primair op het feit dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij dient daarbij een vergoeding in van de door haar geleden schade. Subsidiair (dat wil zeggen, als de primaire vordering niet zou worden toegewezen) vordert zij een verklaring voor recht dat de verkoper
onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen ongerechtvaardigd af te breken.
Makelaar kan partijen binden?
De rechtbank
overweegt als volgt. Een makelaar handelt als tussenpersoon op grond van een
bemiddelingsovereenkomst. Belangrijk element daarbij is dat er geen sprake is van een
volmacht. Het enkele feit dat de makelaar een afspraak maakt om op 19 september 2017 de koopovereenkomst te tekenen, maakt niet dat hij gevolmachtigd zou zijn de koopovereenkomst te tekenen. Zelfs als een makelaar zodanig handelt dat hij daarmee de schijn van bevoegdheid wekt, bindt dit zijn opdrachtgever in beginsel niet, zo oordeelde de Hoge Raad al in een arrest van 2009.
Mededelingen van de opdrachtgever?
De rechter oordeelt daarnaast dat de koper onvoldoende concreet heeft gemaakt of het de verkoper was die verantwoordelijk was voor de voortvarende aanpak van de makelaar. Zou dit bijvoorbeeld terug te herleiden zijn op mededelingen van de verkoper aan de makelaar, zou zulks wel kunnen leiden tot een ander oordeel. In dat geval kan de verkoper verantwoordelijk worden gehouden voor het ongerechtvaardigd afbreken van de onderhandelingen.
Financieringsvoorbehoud?
Tot slot oordeelt de rechter dat de koper in belangrijke mate heeft bijgedragen aan het feit dat de onderhandelingen niet geslaagd zijn. De reden hiervoor is dat de koper pas zeer laat in de procedure een financieringsvoorbehoud is gaan maken, hetgeen bovendien zeer ingrijpend en nadelig is voor de verkoper. Gelet hierop is de rechtbank van mening dat de onderhandelingen eerder mislukt zijn dan dat er sprake is van een ongerechtvaardigde afbreking.
