Door Edward Appelman op 24 oktober 2019 Leestijd: 3 minutes
Onlangs sloten een huurder en verhuurder een huurovereenkomst waarin zij onder meer een koopoptie overeenkwamen. Volgens de huurder mocht hij op basis daarvan op elk gewenst moment de koopoptie inroepen om de woning te kopen voor een bedrag van €105.000,-. Toen de huurder dit vervolgens inriep, beriep de verhuurder zich erop dat de koopoptie niet op die manier bedoeld was. Gevolg was dat beide partijen deze kwestie moesten voorleggen aan de rechter. Wat het (tussentijds) oordeel luidde, bespreekt onze advocaat huurrecht.
Koopoptie in huurovereenkomst
De betreffende passage in de
huurovereenkomst luidde: “
Huurcontract met koopoptie tussen eigenaar en huurder , voor het object (…)
Huurbegin: 09.04.2016
Huurprijs per maand 475,00.- €
Koopprijs 105.000,00.- €”
Nadat de huurder enkele jaren gebruik had gemaakt van de huurwoning, wenste hij de koopoptie in te roepen. De verhuurder weigerde daar echter aan mee te werken, waarna de huurder de hulp van een advocaat inschakelde.
Verschil tussen koopoptie en voorkeursrecht
Toen de zaak naar aanleiding van de
dagvaarding uiteindelijk voor de rechter kwam, was de relevante vraag of de passage een koopoptie betrof of een voorkeursrecht. Het verschil tussen deze twee is dat de huurder bij een koopoptie te allen tijde een
koopovereenkomst tot stand kan brengen. Bij een voorkeursrecht kan de huurder alleen een koop tot stand brengen als de verhuurder aangeeft tot verkoop over te willen gaan. Zijn er meerdere geïnteresseerden, dan heeft de huurder met voorkeursrecht dus voorrang.
Enkele definitie in overeenkomst onvoldoende
De rechter die de zaak
beoordeelde was – ondanks dat de huurovereenkomst expliciet ‘koopoptie’ vermeldde – er niet van overtuigd dat het om een koopoptie ging. Dat kwam omdat de huurder en verhuurder de huurovereenkomst (kennelijk) zelf hadden opgesteld zonder juridische bijstand. Het was dus mogelijk dat de verhuurder niet de intentie om de term ‘koopoptie’ zo uit te leggen, dat de huurder te allen tijde tot aankoop van de huurwoning kon overgaan.
Nadere bewijslevering
In eerste instantie leek deze overweging een gewonnen zaak voor de verhuurder, maar de rechter stelde de huurder nader in de gelegenheid om nader bewijs te leveren. Volgens de normale regels van het bewijsrecht moest de huurder – als eiser – namelijk bewijzen dat de verhuurder met de koopoptie ook daadwerkelijk een koopoptie bedoelde. Zou dat het geval zijn, zou het erop neerkomen dat de huurder aldus op elk gewenst moment bij de verhuurder kon aangeven de woning te willen kopen voor het overeengekomen bedrag van €105.000,-.
Getuigenverklaringen?
Hier kwam bij dat een aantal aspecten in de procedure het vermoeden deden rijzen dat het om een voorkeursrecht ging. Dat kwam omdat de huurder in de dagvaarding had gegeven dat de verhuurder niet direct in het eerste jaar kon overgaan tot verkoop. Dit in verband met het recht op een uitkering. Slotsom luidde dat de rechtbank de huurder in de gelegenheid stelde tot het leveren van nader bewijs. Dat kan door middel van bijvoorbeeld (schriftelijke) getuigenverklaringen. Ook kan de huurder tijdens de opvolgende procedure gebruik maken van een
getuigenverhoor. Aldus moest de huurder bewijzen dat de verhuurder met het woord ‘koopoptie’ in het contract hebben bedoeld dat de huurder op elk moment kon zeggen ‘ik wil nu de woning kopen voor €105.000,- en dat de verhuurder die wil dan moet volgen.’
Advocaat bij koopovereenkomst woning
Uit de casus wordt nogmaals bevestigd: afspraken die zwart op wit zijn gesteld zijn niet zo waterdicht als vaak wordt vermoed. Dit komt omdat bij de uitleg van een overeenkomst niet enkel de taalkundige betekenis geldt. Dat is sinds jaar en dag het bestaande uitgangspunt bij het beoordelen van contracten en vloeit voort uit het zogenoemde
Haviltex-arrest. Hebben partijen een overeenkomst laten opstellen onder juridische begeleiding, zoals advocaten? Dan ligt het eerder in de reden om naar een puur grammaticale uitleg te kijken. Als partijen zelfstandig een overeenkomst sluiten, dan moet meer worden gekeken naar de achterliggende intentie van partijen. Uitleg speelt ook vaak een rol bij bijvoorbeeld buitenlandse contracten, waarbij onder meer juridische begrippen vaak niet een op een in de Nederlandse rechtspraktijk kunnen worden vertaald.
