Door Edward Appelman op 5 maart 2019 Leestijd: 3 minutes
In een huurovereenkomst voor particuliere huur staat vaak een bepaling opgenomen dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben. Bij sociale huurwoningen is deze bepaling eerder regel dan uitzondering. Heeft de huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning, levert dat aan de zijde van huurder een (ernstige) tekortkoming op. De verhuurder heeft dan in beginsel het recht om de huurovereenkomst te ontbinden (beëindigen). Dit deed zich ook voor in een recente procedure bij het hof. Onze advocaat huurrecht bespreekt de overwegingen uit het arrest en legt uit welke rechten de huurder heeft.
Huurbescherming
In het huurrecht geldt: de huurder geniet
huurbescherming. Net als bij het arbeidsrecht is de ratio daarachter dat de ‘zwakkere’ partij door de wet wordt beschermd. Een huurder kan niet zomaar uit zijn woning gezet worden, tenzij dat wordt gerechtvaardigd. In principe gelden de afspraken uit de
huurovereenkomst daarbij als uitgangspunt. De verhuurder mag overigens niet naar eigen goeddunken afspraken maken met de huurder: afspraken die de huurder een ongunstigere positie verschaffen dan de wet hem toekent, zijn nietig.
Particuliere huurwoning
In de hier te bespreken procedure gaat het om een particuliere huurwoning waarvan de huurovereenkomst al dateert uit 1999. In de huurovereenkomst is bepaald dat ‘
de huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf zal bewonen en er zijn hoofdverblijf (zal) hebben.’
Bewijskracht
De verhuurder, Vestia, moest op een bepaald moment vreemd hebben opgekeken toen in de periode 2010 tot 2018 vijftien verschillende personen op het adres van de huurder ingeschreven stonden. Vestia kon eenvoudig aantonen dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf had. Kennelijk was er sprake van een
onderhuurovereenkomst. Daarmee handelde de huurder in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst. Vestia besloot daarop de huurovereenkomst met de huurder te ontbinden.
Tekortkoming in de nakoming
Als er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een
overeenkomst, kan een overeenkomst tussen partijen alleen worden ontbonden als de
tekortkoming dit rechtvaardigt. De huurder meende dat dit niet het geval is, gezien zijn huidige leeftijd (74). Daarnaast stelt hij zich op het standpunt dat hij zich altijd als goed huurder heeft gedragen en de woning al 20 jaar bewoond. Tot slot was er wel sprake van een kleine huurachterstand van ruim €200,-, maar had hij die inmiddels volledig ingehaald.
Ontbinding gerechtvaardigd?
De huurder had bewijstechnisch een probleem, want hij slaagde er bij de kantonrechter niet in om voldoende tegenbewijs te leveren. Daardoor stond ook in hoger beroep de vraag staat centraal of de verhuurder kon aantonen dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning had. Daarnaast of dat gebrek voldoende zou zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het antwoord van de kantonrechter hierop luidt tweemaal bevestigend. De huurder slaagde er niet in om tegenbewijs te leveren, dat hij wél zijn hoofdverblijf in de woning had.
Bewijswaardering kantonrechter
In de daaropvolgende hoger beroepsprocedure tekende de huurder bezwaren aan tegen de uitspraak van de kantonrechter. Een hoger beroepsprocedure verloopt echter anders dan een procedure bij de rechtbank. In hoger beroep mag het hof enkel een oordeel geven over de ingediende grieven. De huurder had geen grieven ingediend tegen de bewijswaardering van de kantonrechter, zodat het hof enkel een oordeel kon geven over het tegenbewijs van de huurder en de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd was.
Belangenafweging in voordeel van verhuurder
Ook het hof stelt Vestia in het gelijk. Dat komt omdat de huurder onvoldoende kon aantonen dat hij zijn hoofdverblijf wél in de woning had. Daardoor had Vestia een groot belang bij ontbinding van de huurovereenkomst. Dat belang woog bovendien zwaarder dan het belang van de huurder, want zijn belang om een woning te behouden waar hij niet zijn hoofdverblijf heeft, is in dat opzicht relatief beperkt. Bovendien betrof het een sociale huurwoning. Omdat dergelijke huurruimte schaars is, achtte het hof het belang van Vestia ook om die reden zwaarder wegen dan dat van de huurder. De huurder wordt door het hof dan ook in het ongelijk gesteld.
