Vaak staat in een particuliere huurovereenkomst opgenomen dat de huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben. Wanneer de huurder dat niet heeft, levert dat een tekortkoming in de nakoming op. De verhuurder is dan in beginsel gerechtigd om de huurovereenkomst op te zeggen, maar daarvoor dient de verhuurder wel een verzoek tot in te dienen bij de rechtbank. Dat kan vaak al in kort geding. Hoe dit werkt en naar welke aspecten de voorzieningenrechter kijkt, bespreekt onze advocaat huurrecht aan de hand van een recente uitspraak.
Wat is een kort geding en hoe verschilt dit t.o.v. een bodemprocedure?
Net als vele kwesties in het huurrecht kunnen zowel huurder als verhuurder vaak hun geschil voorleggen door middel van een kort geding. Dat is een speciale spoedprocedure, waarbij de rechter anders naar de zaak kijkt dan bij de bodemprocedure. Bij de bodemprocedure heeft de rechter ook meer mogelijkheden. Zo is een (omvangrijk) deskundigenonderzoek in principe niet toegelaten in
kort geding. Ook kan de voorzieningenrechter in kort geding geen (verklaring voor recht) wijzen. In het huurrecht betekent dit dat de voorzieningenrechter bijvoorbeeld geen oordeel kan geven over de vraag of de huurder of verhuurder op basis van de op enig moment jegens elkander onrechtmatig hebben gehandeld. Die vraag, alsmede eventuele , moet aan de orde komen in de .
Ontbinding huurovereenkomst mogelijk in kort geding?
In de hier te bespreken procedure was een kort geding wel mogelijk. Daarin ging het om de vraag of de verhuurder de huurovereenkomst mocht ontbinden. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat dit mogelijk was omdat de huurder, in tegenstelling tot wat in de huurovereenkomst was afgesproken, zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had. Op grond daarvan was de verhuurder van mening dat de huurder zich niet had gedragen als
goed huurder en dat er aldus sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
Huurder: geen hoofdverblijf, maar beroep op overmacht
Daartegen voerde de huurder verweer. Hij erkende weliswaar dat hij zijn
hoofdverblijf niet in het gehuurde had, maar dat kwam omdat hij op een bepaald moment in detentie was opgenomen. Hij leed, zo bleek later, aan een psychiatrische stoornis en diende daarvoor te worden opgenomen. Het was niet bekend hoe lang zijn behandelingen zouden duren. Omdat hij er feitelijk niets aan kon doen dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning had, deed de huurder een beroep op . Volgens hem was de tekortkoming aldus niet
toerekenbaar, hetgeen een voorwaarde is voor de wederpartij om schadevergoeding te kunnen vorderen en, als de tekortkoming ernstig genoeg is, de overeenkomst te ontbinden.
Verhuurder: ontbinding gerechtvaardigd wegens jaar detentie
Daarentegen stelde de verhuurder zich op het standpunt dat er inmiddels al een jaar was verstreken na zijn eerste detentie en dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. Ondanks dat de huurtermijnen wel in meer of mindere mate structureel betaald werden, hoefde zij conform de gemaakte afspraken niet te accepteren dat de huurder zich niet aan de huurovereenkomst hield.
Oordeel rechtbank: ontbinding huurovereenkomst gerechtvaardigd
De rechter was het met het standpunt van de verhuurder eens. De rechtbank nam daarbij in overweging dat de huurder in de PPC een zorgmijdende houding aannam, waardoor onduidelijk was wanneer hij weer de woning zou kunnen bewonen. Omdat de bodemrechter in de bodemprocedure zeer waarschijnlijk zou overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst, wees de voorzieningenrechter het verzoek van de verhuurder toe.
Ontbinden huurovereenkomst bij gebrek aan hoofdverblijf
Over het algemeen zijn mogelijkheden voor het ontbinden van een huurovereenkomst zeer reëel wanneer de huurder zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. De voorzieningenrechter maakt echter te allen tijde een belangenafweging: het dient met voldoende zekerheid vast te staan dat de bodemrechter met zekerheid de huurovereenkomst zal ontbinden.
