Mag een appartementseigenaar zijn appartement verhuren als Bed&Breakfast (B&B) aan toeristen zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dat was een vraag die onlangs speelde bij de Rechtbank Amsterdam en het Hof Amsterdam. Een appartementseigenaar was met regelmaat op vakantie en wilde in de tussentijd zijn appartement ter beschikking stellen als B&B. Vanwege de overlast die dit veroorzaakte voor de andere appartementseigenaren was de VvE hier niet van gediend. Zij vroeg een verklaring voor recht dat zijn handelingen jegens de VvE onrechtmatig waren.
Appartement in Amsterdam
Het betrof een appartement in Amsterdam. Zoals vaak gebruikelijk in Amsterdam is de gemeente eigenaar van de grond en is op de grond een recht van erfpacht gevestigd. Op het recht van erfpacht is vervolgens een recht van appartement gevestigd. Wordt het appartement gesplitst in
appartementsrechten, dan is iedere eigenaar van het appartement van rechtswege lid van de VvE. Een eigenaar kan dat niet weigeren.
Akte van splitsing en modelreglement
In de hier te bespreken procedure was in de akte van splitsing onder meer bepaald: “de appartementsrechten zijn bestemd voor gebruik als staande in de omschrijving van het betreffende appartementsrecht.” In de splitsingsakte was het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van overeenkomstige toepassing verklaard. Dat modelreglement bepaalde: “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomst de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.”
Verhuur B&B via internet
In weerwil van deze bepaling – het was niet duidelijk of de appartementseigenaar zich bewust was van het reglement – bood hij zijn appartement te huur aan via het internet. Gedurende een periode van circa 46 weken per jaar verhuurde hij het appartement. Circa 70% van de tijd was het appartement geboekt. Vanzelfsprekend leidde dat ertoe dat de overige appartementseigenaren te maken kregen met vele wisselende gasten. De hinder die zij ervoeren bestond er bovendien uit dat de gasten zowel toegang tot het privégedeelte als het gemeenschappelijk gedeelte van het appartement hadden.
Gebruik appartement conform bestemming?
In eerste aanleg wees de rechtbank de vordering van de VvE toe. De appartementseigenaar moest het verhuur staken op straffe van een dwangsom van €500,- per dag dat hij hiermee zou doorgaan. Desondanks stelde de appartementseigenaar
hoger beroep in. Zijn oordeel dat het gebruik conform de splitsingsakte was, wezen zowel de rechtbank als het hof van de hand: de splitsingsakte stelde duidelijk vast dat het appartement conform bestemming gebruikt diende te worden. Verhuur in het kader van B&B viel daar duidelijk niet onder, aangezien gebruik van het appartement het karakter kreeg van een hotel of pension. De appartementseigenaar diende aldus de verhuur als B&B definitief te
staken.
Advocaat VvE
Indien u als VvE-lid een geschil heeft omtrent rechten en plichten uit de splitsingsakte, neemt u contact op met onze
advocaat huurrecht.
