Door Edward Appelman op 16 oktober 2019 Leestijd: 3 minutes
Als een winkelier zijn onderneming overdraagt, dan kan hij er belang bij hebben om ook de eventuele huurovereenkomst over te dragen. In jargon heet dit ook wel een indeplaatsstelling. De verhuurder moet aan die overdracht aan de nieuwe huurder wel meewerken. Vaak heeft de oude huurder hier sterk belang bij, anders betaalt hij immers huurpenningen voor een pand waarin hij niet meer verblijft. In dat geval kan de oude huurder een procedure starten via de rechter om zo de verhuurder te bevelen mee te werken. Wanneer wijst de rechter een dergelijk verzoek toe? Dat illustreert onze advocaat huurrecht aan de hand van een recente casus.
Indeplaatsstelling kan bij middenstandsbedrijfsruimte
Winkelruimte valt onder de wettelijke reikwijdte van art. 7:290 BW e.v. Dit is middenstandsbedrijfsruimte. Hieronder vallen kleinhandelsbedrijven, restaurant- of cafébedrijven, afhaal- of besteldiensten of ambachtsbedrijven. Wilt de eigenaar die gebruik maakt van een dergelijke ruimte de onderneming verkopen, dan moet de huurovereenkomst ook worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Een verhuurder niet verplicht hieraan mee te werken. Hij wilt immers weten met wie hij zaken doet en het kan voorkomen dat blijkt dat de nieuwe huurder geen financieel goede positie heeft.
Voorwaarden indeplaatsstelling
Toch wijst de rechtbank een verzoek tot indeplaatsstelling meestal toe. De wet stelt daarbij twee voorwaarden: ten eerste moet de oude huurder een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht en daarnaast moet voldoende blijken dat de nieuwe huurder financieel draagkrachtig is. Voldoet de huurder aan deze voorwaarden, dan moet de rechter nog een belangenafweging maken. Dat kan eventueel nog een rol spelen bij de beoordeling om het verzoek toe te wijzen.
Casus: overdracht café-onderneming
Deze twee aspecten speelden recentelijk een rol in een procedure bij Het Hof ’s-Hertogenbosch. In eerste aanleg had de kantonrechter al geoordeeld dat een v.o.f., die eigenaar was van een onderneming, een zwaarwichtig belang had om de huurovereenkomst over te dragen. Het ging daarbij om de huur van een pand waarin de v.o.f. als onderneming een café exploiteerde.
Zwaarwichtig belang
Nadat de v.o.f. de onderneming (aldus het café) overdroeg aan een geïnteresseerde koper, vroeg de v.o.f. aan de verhuurder van het pand om mee te werken aan een indeplaatsstelling. De verhuurder weigerde dat echter. De v.o.f. had echter een zwaarwichtig belang omdat de huurprijs €2200,- per maand bedroeg en zij aldus geen belang had hij het in stand laten van de huurovereenkomst voor een pand die zij niet langer gebruikte.
Kantonrechter wijst verzoek toe
In de procedure bij de
kantonrechter kon de v.o.f. dan ook met succes een indeplaatsstelling bewerkstelligen. Om voornoemde reden had de v.o.f. voldoende aangetoond dat zij een groot belang had om de huurovereenkomst gestand te doen. Bovendien bleek de nieuwe eigenaar voldoende financieel stabiel en waren er geen omstandigheden die maakte dat de nieuwe huurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet zou kunnen nakomen.
Grieven in hoger beroep
Voor het overige waren de procedures bij de kantonrechter en het hof weinig juridisch diepgaand: dat kwam omdat de verhuurder de door de v.o.f. ingebrachte stukken en stellingen niet had betwist. In hoger beroep kreeg zij daarnaast nul op het rekest omdat zij grieven had ingediend die onder meer zagen op de vraag waarom de kantonrechter geen voorwaarde had verbonden aan de indeplaatsstelling.
Belangenafweging?
Daarnaast kwam de verhuurder op tegen het vonnis van de kantonrechter voor zover de belangenafweging in haar nadeel was uitgevallen. De verhuurder meende dat zij zelf mocht kiezen wie haar nieuwe huurder zou worden en dat een indeplaatsstelling afbreuk deed aan het beginsel van contractsvrijheid.
Uitzondering contractsvrijheid
Het hof overwoog echter dat het beginsel van
contractsvrijheid hier in zekere zin niet gold: de mogelijkheid voor een indeplaatsstelling was juist bedoeld als wettelijke uitzondering op het beginsel van contractsvrijheid. Dat de verhuurder, zoals zij aangeef, geen hogere huur zou kunnen realiseren deed hier niet aan af: zij had immers dezelfde mogelijkheden om tot een
huurprijsverhoging te komen tegenover de nieuwe huurder als tegenover de oude huurder.
Let op bij indeplaatsstelling
Het is als huurder van belang om na te gaan of het huurcontract iets zegt over een indeplaatsstelling: soms kunnen de gevolgen van een overdracht namelijk ervoor zorgen dat de huurder zich schuldig maakt aan
wanprestatie. Wenst de verhuurder bij de huur van 290-bedrijfsruimte jegens de huurder tot een beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan, dan is het van belang om te realiseren dat de huurder
termijnbescherming geniet. Neem voor informatie over een (voorgenomen) indeplaatsstelling contact op met onze advocaat huurrecht.
